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El Constitucional pasa revista al impuesto de plusvalía: decidirá cuándo es confiscatorio

2019-04-12 19:34:02

Autor: @pmartinez-almeida

02 abril 2019, 23:30

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El Tribunal Constitucional tiene sobre la mesa un nuevo caso sobre el impuesto de plusvalía municipal: debe decidir si es confiscatorio cuando el importe que sale a pagar es prácticamente el mismo que la ganancia obtenida. Así, dará respuesta a una cuestión de inconstitucionalidad planteada por el Juzgado de lo Contencioso nº 32 de Madrid.

En el caso planteado en el Juzgado madrileño la ganancia obtenida por el vendedor resultante de la comparación de las escrituras de compra y de venta ascendía al importe de 4.343,67 euros, mientras que la liquidación de plusvalía municipal tenía un resultado a ingresar de 3.560,02 euros. Es decir, “el impuesto suponía un 83,89% de la total ganancia obtenida”, subraya José María Salcedo, socio del despacho Ático Jurídico.

Pero, además, el Juzgado recuerda que hay más gastos que debe asumir el vendedor, como la cancelación de la hipoteca, registro, certificado energético… La diferencia entre adquisición y transmisión sería de 3.473,90 euros. Por tanto, en caso de admitirse estos gastos, el impuesto a pagar directamente sería superior a la ganancia obtenida.

Por eso, antes de resolver el caso, el Juzgado ha planteado la cuestión de inconstitucionalidad ante el Tribunal Constitucional “por entender que la normativa del impuesto, en estos casos, podría vulnerar varios principios constitucionales previstos en el artículo 31 de la Constitución”, señala Salcedo. Y esos principios son los siguientes:

  • El principio de capacidad económica: porque el impuesto a pagar en cada caso no depende de la ganancia obtenida. Se grava igual un incremento del 1% que del 50%. Es decir, no se tiene en cuenta la ganancia obtenida, gravando igual a los contribuyentes aunque en un caso hayan obtenido una cuantiosa ganancia, y en otros no.
  • El principio de progresividad: porque no paga más impuesto el que tiene una ganancia superior. Es la consecuencia de que el impuesto se exija sin tener en cuenta la riqueza puesta de manifiesto en la transmisión.  Sin embargo, el sistema tributario debe gravar más a los contribuyentes que manifiesten una mayor capacidad económica.
  • El principio de no confiscatoriedad: se entendería vulnerado en un doble sentido:
  1. Si el impuesto que sale a pagar es superior a la ganancia obtenida (ejemplo: ganancia de 5.000 euros, impuesto de 6.000 euros).
  2. Si, sobre el rendimiento que se obtiene, es mayor la cantidad que se paga vía impuestos, que la que se queda el contribuyente. El Juzgado plantea que el impuesto podría ser progresivo si supera el 50% de la ganancia. Por ejemplo, una ganancia de 5.000 euros, y en impuestos la Administración se lleva 2.600 euros (más de la mitad).

Y hay que tener en cuenta que, a la hora de realizar este cómputo, el Juzgado considera que debe tenerse en cuenta “no sólo la plusvalía municipal pagada, sino también el resto de los impuestos que pueden gravar la transmisión. Sería por ejemplo el caso, de la ganancia patrimonial que el contribuyente también tendrá que pagar en el IRPF”, recuerda el abogado Salcedo.

Por ello, el juzgado madrileño estima que para decidir si el impuesto es confiscatorio, hay que tener en cuenta todos los tributos que el vendedor debe pagar por la venta.

Ahora la pelota está en el tejado del Constitucional que debe decidir si la plusvalía municipal es confiscatoria o no. En opinión de Salcedo, se trata de una sentencia esperada ya que este tipo de situaciones se producen con bastante frecuencia en la práctica. “Y los ayuntamientos aprovechan la falta de pronunciamiento del Constitucional para seguir exigiendo el impuesto a los contribuyentes”, sentencia José María Salcedo.

La Diputación Permanente del Congreso convalida la nueva ley del alquiler: así queda el mercado

2019-04-12 19:29:53

El último Consejo de Ministros de la legislatura viene con un real decreto ley de reforma del mercado del alquiler. El nuevo texto incluye prácticamente todas las medidas del decreto anterior, como el incremento en la duración de los contratos, a lo que se añade que la subida de las rentas anuales queda anclada al IPC o la creación de un índice de precios de la vivienda.

El real decreto ley entrará en vigor en cuanto esté publicado en el Boletín Oficial del Estado (BOE) y necesitará, una vez más, ser convalidado por el Congreso de los Diputados. Esta vez a través de la Diputación Permanente, ya que las Cortes se disolverán el próximo 5 de marzo ante la convocatoria de Elecciones Generales el 28 de abril. La diputación tendrá 30 días hábiles para votar esa convalidación.

Resumimos las propuestas del nuevo Real Decreto-ley de medidas del alquiler de viviendas y las que el Gobierno ha recuperado del decreto anterior (RD-Ley 21/2018, de 14 de diciembre), pero que fue rechazado en enero por el Congreso de los Diputados:

Por la parte de la reforma de la Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU) que afecta a los contratos:

  • Se amplia el plazo de prórroga obligatoria de los contratos de alquiler de tres (3) a cinco (5) años, y se ampliará la prórroga tácita de uno (1) a tres (3) años para personas físicas, en el caso de que el arrendador o el arrendatario no manifiesten su voluntad de no renovarlo.
  • En el caso de que la parte arrendadora sea una persona jurídica serán siete (7) años de contrato obligatoria y tres (3) de tácita.
  • La subida de la renta anual estará ligada al IPC durante el tiempo que dure el contrato (5 años).
  • Se limita a dos (2) meses de renta las garantías adicionales a la fianza (un mes), salvo que se trate de contratos de larga duración.
  • Para poder resolver el contrato, una vez llegada la fecha de vencimiento del contrato o de cualquiera de sus prórrogas, y transcurridos como mínimo 5 años si el arrendador es persona física , o 7 años si fuera persona jurídica, el arrendador debe comunicar al inquilino, su voluntad de no renovarlo, con, al menos, cuatro (4) meses de antelación. Si es el inquilino el que quiere irse, debe avisar con dos (2) meses de antelación.
  • En caso contrario, el contrato se prorrogará obligatoriamente por plazos anuales hasta un máximo de tres años más, salvo que el inquilino manifieste al arrendador con un mes de antelación a la fecha de terminación de cualquiera de las anualidades, su voluntad de no renovar el contrato.
  • La potestad de recuperación de la vivienda por el propietario para resolver anticipadamente el contrato debe quedar recogida expresamente en el contrato – como que lo necesite para su vivienda habitual, de sus hijos o cónyuge si cambian las circunstancias familiares-.
  • El comprador de una vivienda en alquiler debe respetar el contrato vigente, esté o no inscrito en el Registro de la Propiedad.
  • Si hay acuerdo entre propietario e inquilino se podrán realizar obras de mejora de la vivienda sin necesidad de firmar un nuevo contrato.
  • Los gastos de gestión inmobiliaria y de formalización del contrato irán a cargo del arrendador, siempre que sea una persona jurídica.

Como novedad se define un Índice estatal de referencia del alquiler de viviendas, que según afirman fuente del Ministerio de Fomento servirá a nivel informativo para que las CCAA puedan definir sus propios índices y aplicarlos para sus políticas de vivendas, enfocada a incentivos fiscales.

Este índice se establecerá en un plazo de ocho meses y lo publicará el Ministero de Fomento. Contará con información de todos los estamentos: Agencia Tributaria, registradores, notarios, fianzas registradas, portales inmobiliarios, tendrá una temporalidad anual y detallará los precios por ciudades, distritos y barrios.

Estas mismas fuentes han descartado que la habilitación de este índice de precios suponga el primer paso para limitar el precio de los alquileres, ya que solo una normativa con rango de Ley podría modificar un dereccho fundamental como es la propiedad privada.

Por la parte de beneficios fiscales:

  • Se habilita a los Ayuntamientos la posibilidad de establecer una bonificación de hasta el 95% en la cuota del IBI para las viviendas sujetas a alquiler a precio limitado. Es decir, se trata de una bonificación para el particular que cuenta con una vivienda de protección oficial y que decide ponerla en alquiler, pero a un precio limitado por el Ayuntamiento o la CCAA correspondiente. 
  • Se establece la exención del Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales y Actos Jurídicos Documentados en la suscripción de contratos de arrendamiento de vivienda para uso estable y permanente. Es decir, se elimina el pago del ITP por parte del inquilino en cualquier CCAA.

Se saca la vivienda turística de la regulación de la LAU al tratarse de una actividad económica con lo que se reforma la Ley sobre propiedad horizontal para:

  • Por mayoría cualificada de tres quintas partes de los propietarios, las comunidades de vecinos pueden adoptar acuerdos que limiten o condicionen el ejercicio de la actividad del alquiler turístico de una vivienda, estableciendo la posibilidad de acordar una mayor contribución de estos al pago de los gastos generales (hasta un 20% más).

Por la parte de los desahucios, supone una reforma de la Ley de Enjuiciamiento Civil:

  • Una vez el juez ordena el desahucio del inquilino, este debe avisar a los servicios sociales para que pueden actua en caso de vulnerabilidad por parte del inquilino y hasta que se le busque una alternativa habitacional. El desahucio se interrumpirá por el plazo de un (1) mes si el propietario es un particular y se paralizará por el plazo de tres (3)  meses si se trata de una persona jurídica. 

  • Una vez el juez ordena la demanda de desahucio, debe comunicarlo a los servicios sociales de oficio con fecha y hora exacta del lanzamiento.

  • Por otro lado, y en cuanto a los alquileres de hogares en situación de vulnerabilidad, personas con discapacidad, menores de edad o mayores de 65 años, en caso de fallecimiento del titular del contrato, el arrendamiento se subrogará al resto de inquilinos de la vivienda.

Para Fernando Encinar, jefe de estudios de idealista, “el nuevo intento del Gobierno por regular el alquiler cae en el mismo error de base que el RD aprobado en diciembre, que recordemos que fue tumbado por el Congreso de los Diputados: en vez de aprobar medidas eficaces que busquen el aumento significativo de la oferta para moderar los precios, se mete a regular lo que tienen que hacer los propietarios. Muchos de ellos, con este RD, pueden verse tentados a sacar sus viviendas del alquiler y esto es justo lo contrario de lo que persigue el RD. La discriminación de los propietarios pueden reducir la oferta y aumentar los precios".

"Por otra parte, la creación de un informe de precios de alquiler viene a sumarse a los informes ya existentes, como el de idealista, que venimos publicando desde 2001. El nuevo índice aportará transparencia al mercado pero nos preocupa que pueda usarse para establecer límites al libre mercado. Lo hemos vivido ya en España en los años 70 y más recientemente en Berlín, donde el control de precios no moderó el alquiler sino que lo ha disparado a niveles muy preocupantes”.

“El nuevo RD, si finalmente es aprobado por la Diputación Permanente del Congreso, discriminará entre inquilinos con una saneada posición económica y laboral y los que no. A partir de ahora, muchos inquilinos lo tendrán más difícil a la hora de encontrar una casa en alquiler: menores de 30 años y mayores de 65, familias en riesgo de exclusión social, trabajadores con contratos temporales, familias monoparentales, autónomos, mileuristas… Los propietarios van a ser mucho más exigentes con el perfil del inquilino y con la regulación aprobada por el Gobierno y Podemos, hay miles de inquilinos a los que les costará encontrar una casa en alquiler”.

Renta 2017: en qué casos puede el casero disfrutar de la reducción por alquiler y cómo no perderla

2018-03-21 11:48:42

Autor: Redacción

20 marzo 2018, 10:04

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En un mercado en el que cada vez hay más propietarios que arriendan sus viviendas, es importante conocer en qué casos el casero puede disfrutar de la reducción del 60% por alquiler. Pero, ojo, también es posible perder el derecho a su aplicación. 

La reducción por alquiler prevista en la Ley del IRPF es del 60% y se calcula sobre el rendimiento neto positivo que se haya obtenido por el alquiler de una vivienda. José María Salcedo, socio de Ático Jurídico, asegura que primero hay que determinar cuál es el rendimiento neto. “Para ello, deduciremos a los ingresos obtenidos los gastos previstos en el artículo 23, apartado 1, de la Ley de IRPF, siempre que, evidentemente, estén relacionados con el inmueble arrendado, o hayan sido necesarios para obtener los ingresos del alquiler”, añade.

¿Qué caseros pueden disfrutar de la reducción?

No todos los arrendadores tienen derecho a aplicar la reducción. El inmueble arrendado tiene que utilizarse para vivienda del arrendatario, y no con otra finalidad. Por ejemplo, el alquiler de un inmueble, para despacho de un profesional, o para constituir la sede de una empresa, no genera el derecho a aplicar la reducción.

Además, es necesario que las rentas obtenidas tributen como rendimientos del capital inmobiliario, y no como actividad económica.

Salcedo recuerda que, de acuerdo con lo dispuesto en el artículo 27.2 de la Ley de IRPF, el arrendamiento de inmuebles tendrá la consideración de actividad económica, si para su ordenación se utiliza, al menos, una persona empleada con contrato laboral y a jornada completa.

“En ese caso, los ingresos obtenidos tributarán como actividad económica, y no existirá derecho a aplicar la reducción del 60%. Y es que ésta sólo está prevista para el caso de que el contribuyente obtenga rendimientos del capital inmobiliario”, señala Salcedo.

¿Qué pasa si el inmueble se alquila a una sociedad, para vivienda de sus empleados?

En ocasiones la arrendataria es una sociedad, pero el destino del inmueble no va a ser el de oficina o sede social de la entidad, sino el de vivienda de uno de sus empleados. ¿Podría en estos casos el arrendador aplicarse la reducción?

La respuesta es que sí. El Tribunal Económico-Administrativo Central (TEAC) ha declarado que lo importante es el destino que se vaya a dar al inmueble. Y que, si éste es el de vivienda, es posible que el arrendador se aplique la reducción, aunque el arrendatario sea una sociedad.

Eso sí, debe constar en el contrato de alquiler la mención de que el inmueble sólo se destinará a vivienda, y la persona física concreta que lo ocupará.

¿Y si lo alquilo a una ONG que lo cede como vivienda?

Algo parecido ocurrirá si el inmueble se alquila a una ONG, siempre que el destino del referido inmueble no sea el de oficina o sede de la entidad. Es frecuente que algunas ONG alquilen inmuebles, para luego cederlos a personas sin recursos, o que integren colectivos de especial protección.

En este caso, José María Salcedo considera que debe atenderse igualmente al destino final que se va a dar al inmueble. “Cierto es, que será mucho más complicado en este tipo de arrendamientos, el poder identificar a las personas que efectivamente van a ocupar el inmueble. Pero consideramos que debiera prevalecer el criterio finalista, teniendo en cuenta que el inmueble se va a destinar como vivienda, y debería admitirse la reducción”, concluye.

En esta noticia puedes ver más detalles sobre cómo alquilar una vivienda a una ONG

En qué casos puede perderse el derecho a la reducción

El derecho a aplicar la reducción puede perderse, si el contribuyente no incluye los ingresos y gastos obtenidos por el alquiler de vivienda en su declaración de IRPF.

“Es indiferente que los ingresos percibidos se declaren o no en plazo, siempre que no se haya iniciado una comprobación tributaria. Es decir, el contribuyente puede realizar una complementaria si en su día olvidó declarar tales ingresos, y aplicarse la reducción”, comenta el abogado.

No obstante, si se inicia una comprobación tributaria y tales ingresos no han sido declarados, el criterio de Hacienda es el de considerar que el contribuyente ya no podrá pedir, en el seno de la comprobación, que se le aplique la reducción.

“Estamos, en cualquier caso, ante un criterio administrativo, que no tiene por qué ser compartido por los contribuyentes. De hecho, el TSJ de Madrid ha considerado, en una reciente sentencia, que el criterio del TEAC supone imponer al contribuyente una doble sanción: Por un lado, se le negará la aplicación de la reducción. Por otro, normalmente, se le sancionará por haber incluido incorrectamente en su declaración de IRPF tal reducción. Considera, en definitiva, el TSJ madrileño, que sería posible solicitar la aplicación de la reducción, aunque se hubiera iniciado una comprobación tributaria”, subraya Salcedo.

Por ello, el abogado aconseja el recurso para el caso de que Hacienda niegue la aplicación de la reducción, por los motivos referidos.

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Declaración de la Renta 2017Deduccion alquiler viviendaIRPF

Llegan nuevas ayudas públicas para rehabilitar viviendas: qué ofrecen y qué ventajas tienen

2018-01-18 13:49:22

Autor: Redacción

10 enero 2018, 7:35

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A partir de este año, más de 18 millones de hogares en España pueden pedir una ayuda estatal para rehabilitar su casa y ganar en eficiencia energética.

Y es que el Plan de Vivienda 2018-2021 que entra en vigor este año (este mes, según las previsiones) contempla la concesión de subvenciones destinadas a la renovación urbana, el ahorro energético y la accesibilidad. Una de sus medidas estrella es la ayuda a los jóvenes para la compra de vivienda (medida que, sin embargo, critican muchos expertos), aunque no es la única. Con el objetivo de impulsar la rehabilitación del parque urbano con criterios sostenibles, el Ministerio de Fomento ha creado dentro del plan un programa concreto sobre la eficiencia energética.

Para solicitar la subvención, basta con que el edificio fuera construido antes de 1996 (en el anterior plan el límite se situaba en 1981), e incluso está disponible para las viviendas unifamiliares y para las segundas residencias (el 50% del plan va destinado a viviendas habituales, frente al 70% previo). Tras estos cambios, el parque de viviendas objeto de subvención se amplía de 13,6 millones a 18,2 millones.

Cuánto dinero se consigue y para qué puede usarse

¿Y cuánto dinero se puede conseguir? Como recuerdan los expertos de Sto, multinacional alemana especializada en la construcción sostenible, las subvenciones cubren el 40% del coste de la obra de renovación, porcentaje que se eleva al 75% en el caso de que los beneficiarios ganen menos de tres veces el IPREM (Indicador Público de Renta de Efectos Múltiples) o de que la reforma incluya obras de accesibilidad (solo en caso de residentes con movilidad reducida o mayores de 65 años; si no es así, la subvención se sitúa en el 60%).

Dicho esto, el plan contempla unos límites, que el Gobierno ha fijado en 8.000 euros en el caso de los pisos y de 12.000 euros en el de las viviendas unifamilares. En el caso de que el inmueble esté catalogado como un Bien de Interés Cultural (BIC), la ayuda sube otros 1.000 euros adicionales, mientras que se sitúa en 10 euros/m2 en el caso de las superficies de uso comercial.

Pero ¿qué se puede hacer con este dinero? Serán subvencionables, por ejemplo, la mejora de la envolvente térmica de la vivienda; la instalación de sistemas de calefacción, refrigeración, producción de agua caliente sanitaria y ventilación para el acondicionamiento térmico, o el incremento de la eficiencia energética de los ya existentes; el establecimiento de equipos de generación o que permitan la utilización de energías renovables; la aplicación de mejoras que protejan del ruido o la instalación de sistemas que contribuyan a reducir la contaminación interior del inmueble.

La rentabilidad de la vivienda, los locales y las oficinas cerró 2017 por encima del 7%

2018-01-17 15:39:05

Autor: Redacción

12 enero 2018, 10:05

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Según un estudio realizado por idealista, la inversión inmobiliaria en España, en cualquiera de los productos analizados, sigue ofreciendo unas tasas de rentabilidad que triplican, en el peor de los casos las de los Bonos del Estado a 10 años.

La rentabilidad que ofrece la inversión en viviendas para ponerlas en alquiler se ha incrementado hasta el 7,3% desde el 6,3% de hace un año, debido al fortalecimiento que experimenta la demanda de alquileres.

Según este estudio, que relaciona los precios de venta y alquiler de distintos productos inmobiliarios para calcular su rentabilidad bruta, el local comercial se mantiene como la inversión inmobiliaria más rentable. Comprar un local en España para alquilarlo ofrece una rentabilidad bruta del 8,4%, frente al 8,5% que daban hace un año. Las oficinas ofrecen un rendimiento del 7,8% (hace un año era del 7,6%) y en el caso de los garajes la rentabilidad se ha situado en el 5,5% frente al 6,1% de hace 12 meses.

Cinco consejos prácticos para aumentar el valor de tu casa antes de venderla

2018-01-08 20:57:12

Autor: Redacción

08 enero 2018, 10:00

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El año se presenta con buenas perspectivas para el mercado de la vivienda: se espera que durante 2018 la compraventa de casas aumente entre un 5% y un 7%. Se trata de una buena noticia para todos los propietarios que quieran traspasar un inmueble, aunque para cerrar la operación es recomendable dar un ‘lavado de cara’ al hogar.

Para convencer a los compradores no solo bastan la ubicación, el estado del edificio, la superficie del inmueble, la orientación y el precio. Recuerda que las primeras impresiones son claves y que una pequeña inversión para rehabilitar la casa puede subir el valor de tasación cerca de un 10% adicional al coste de la reforma, además de reducir el tiempo de venta. 

Según un informe elaborado por el portal Casaktua, es recomendable renovar cocina, baños, suelos y ventanas, cuidar la primera impresión y apostar por la eficiencia energética. Resumimos cinco consejos prácticos:

1. Ganar metros sin ampliar

Uno de los aspectos más valorados a la hora de buscar vivienda es el espacio y el número de habitaciones. Por tanto, medidas como tirar tabiques, quitar o añadir habitaciones, deshacerse de pasillos demasiado largos o colocar los muebles de tal manera que aporten sensación de amplitud convertirán cada metro útil en un espacio realmente utilizable. 

2. Cuidar las primeras impresiones

Según los expertos, el futuro comprador se decide por una vivienda durante los siete primeros segundos, por lo que la primera impresión deberá ser impecable: estancias recién pintadas con colores neutros, espacios de almacenaje, decoración moderna, iluminación cuidada con bombillas que den más luz o aporten tonalidades claras, ventanas con cortinas y persianas abiertas, limpieza y orden, cambiar los interruptores… Apostar por la madera a la hora de decorar la vivienda dotará a las estancias de mayor calidez y, combinada con otros recursos, como el metal, consigue un toque moderno e industrial, muy de moda en la decoración actual.

3. Renovar baños y cocina

Son los dos puntos críticos a la hora de valorar una vivienda. En el primer caso, si el inmueble tiene más de dos habitaciones se recomienda tener dos baños como mínimo. En este contexto, aunque la actualización completa puede ser un gasto excesivo, cambiar la cortina de la ducha, el espejo, los grifos o la tapa del inodoro, así como sustituir la bañera por una práctica ducha, aportará una mejor imagen y más valor a la tasación final. Respecto a la cocina, se recomienda renovar elementos como el suelo, los azulejos o los electrodomésticos (cuanto más eficientes, mejor). En ambos casos está muy de moda pintar las baldosas, que da un aspecto más renovado y limpio.

4. Mejorar puertas, ventanas y suelos

Es recomendable sustituir las ventanas antiguas de vidrios simples por otras con mejor comportamiento acústico y térmico. El doble acristalamiento es, ahora mismo, uno de los aspectos más valorados en este sentido. Igualmente, las puertas y los armarios empotrados son los elementos que más sufren en el hogar por el uso diario, por lo que el deterioro es más perceptible. Dado que sustituir toda la carpintería de madera puede ser muy costoso, también está la opción de cambiar los tiradores y tratarlas o lacarlas. En el caso del suelo, es recomendable pulir la superficie o apostar por su renovación con tarima, parqué de clic o vinilos de imitación a madera o gres.

5. Compromiso con el medioambiente

Cada vez más futuros compradores buscan viviendas comprometidas con el medioambiente, por lo que habrá que considerar pequeños cambios como una caldera más eficiente o detectores de presencia para la iluminación, así como apostar por otros de mayor inversión como la instalación de paneles solares, implantación de tecnologías inteligentes o el aislamiento térmico en muros y ventanas. Según Casaktua, un punto de partida a considerar son las ayudas a la mejora energética de la vivienda que ofrecen las diferentes comunidades autónomas.

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Las residencias de estudiantes captaron once veces más de inversión en 2017

2018-01-08 20:55:18

Autor: Redacción

08 enero 2018, 10:12

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El volumen de inversión inmobiliaria en residencias de estudiantes este 2017 se multiplicó por más de once, hasta alcanzar los 560 millones de euros a cierre de año. En 2016, transaccionaron 50 millones, según datos de la consultora JLL. El incremento, un 1.120%, se debe fundamentalmente a dos grandes operaciones, las bautizadas como Erasmus y Río. La primera es la venta del portfolio del Grupo Resa, el mayor operador de residencias en España, y el proyecto Río responde a la venta de la cartera de Oaktree.

Aunque el volumen alcanzado radica en las dos macro operaciones, la cifra avala un creciente interés de los inversores por lo activos alternativos frente a otros productos. La transacción entre Grupo Resa y la aseguradora AXA y CBRE GI supuso 400 millones de euros. GSA, por su parte, compró Nexo Residencias, propiedad hasta entonces del fondo americano de capital de riesgo Oaktree, pero no trascendió el importe de su operación. Eso sí, la compañía prevé que invertirá en los próximos cinco años unos 500 millones en las 2.234 plazas adquiridas.

Asimismo, dentro del gran volumen adquirido en el ejercicio de 2017 destacan también otras operaciones como la reciente compra de la residencia La Campana (en Pamplona, Navarra) por parte del Fondo Europeo 'Catella European Student Housing Fund'. Los mismos, en marzo también cerraron otra operación: el The Student Hotel de la antigua Cuesta de San Vicente 28 de Madrid y convertirlo en residencia.

Para Nick Wride, director de Activos Alternativos de JLL, "en 2018 no veremos de nuevo venta de grandes carteras como ha ocurrido en 2017, pero sí seguirá siendo un mercado muy activo", algo que atribuye "a la compra de suelo para el desarrollo de nuevas residencias", además de rehabilitar el parque existente y cambios de uso. Wride  considera que, aparte de Madrid y Barcelona, habrá un incremento de interés en localidades como Valencia, Granada, Salamanca o Bilbao.

El alquiler de viviendas aumenta en Europa… sobre todo entre las rentas más bajas

2017-11-09 20:19:15

Autores: @David Marrero, @Alejandro Soto

09 noviembre 2017, 8:15

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La vivienda en arrendamiento sigue creciendo como una alternativa para vivir entre los hogares españoles, una opción que se incrementa, sobre todo, entre las rentas más bajas. Según los datos de Eurostat, en España un 39,5% de la población en hogares con ingresos más bajos optó por el alquiler en 2016, casi 4 puntos más que en 2010. Mientras, en la población con rentas superiores, el arrendamiento apenas se dio en un 17,2%. La media europea alcanzó en 2016 el 49,8% en las rentas bajas, frente al 26,8% para los ingresos superiores.

Vivir en propiedad o en alquiler es una decisión habitacional que se define por factores sociológicos y culturales, pero, sobre todo, por la capacidad económica de los hogares. Según los datos sacados del Observatorio de Vivienda y Suelo, elaborado por el Ministerio de Fomento, el alquiler ha crecido en España desde el estallido de la burbuja inmobiliaria y la crisis económica, tanto en aquellos hogares con renta inferior al 60% de la Renta Media Equivalente (RME) como en las viviendas con una renta superior al 60% de la RME, aunque cada uno presenta sus propias características.

El umbral del riesgo de pobreza está fijado en un 60% de la Renta Media Equivalente (RME) de cada país. La tasa de riesgo de pobreza se mide en relación con la situación de cada Estado miembro de la UE, y no aplicando un umbral común.

Basándose en este umbral, la oficina estadística europea Eurostat lleva elaborando una evolución del porcentaje de población que vive en tanto en hogares con renta inferior al 60% de la RME como en hogares con renta superior al 60% de la RME.

Los hogares con pocos ingresos prefieren alquilar

En los hogares españoles con renta inferior al 60% de la RME, se ha pasado del 35,8% en 2010 al 39,5% en 2016, 3,7 puntos más en seis años y subiendo frente a 2015. En nuestro país, este tipo de hogares en arrendamiento alcanzó su récord en 2013, con un 41,7% de las viviendas con ingresos bajos.

Mientras, en el conjunto de la Unión Europea la tendencia experimentada ha sido similar, creciendo en el mismo periodo 2,8 puntos entre los 28 países miembro, pasando del 47% en 2010 al 49,8% de 2016.

Cabe destacar el elevado porcentaje de población de hogares con renta inferior al 60% de la RME que habitan en régimen de alquiler en Austria (74,9%), Alemania (73,4%), Dinamarca (68,5%), Suecia (68,3%) y Países Bajos (67,9%). Mientras en los países del Este cambia la tendencia y mantienen un porcentaje muy bajo de alquiler por parte de los hogares con este tupo de renta, destacando el caso de Rumanía (5,7%), Croacia (12,8%) o Eslovaquia (17%).

Puedes reclamar lo pagado de más por la cláusula suelo aunque hayas renegociado con el banco

2017-11-06 12:44:17

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Artículo escrito por Carmen Giménez, abogado titular de G&G Abogados.

El Tribunal Supremo ha dictado recientemente una sentencia que confirma la doctrina que ya venían estableciendo diversas Audiencias Provinciales a lo largo de todo el territorio nacional: la falta de transparencia de la cláusula suelo determina su nulidad absoluta por tener carácter abusivo. No es posible su convalidación”.

A lo largo de estos años de lucha judicial contra las cláusulas suelos, son muchos los “acuerdos” propuestos por las entidades financieras y finalmente “aceptados” por los prestatarios, a través de los que estos accedían a una rebaja del tipo establecido como cláusula suelo en los contratos originarios de hipoteca, o su eliminación a cambio de renunciar, total o parcialmente, a percibir las cantidades que habían pagado de más.

Dichos convenios o acuerdos generalmente se otorgaban en contrato privado, estableciendo la entidad financiera la excusa de que era un “privilegio” concreto que se concedía a ese deudor hipotecario y que no resultaría con efectos frente a terceros, conviniéndose dentro del propio documento una cláusula de confidencialidad. Es decir, la cláusula suelo se reducía o incluso se dejaba de aplicar, pero solo en referencia a ese prestatario, de manera que, si este último vendía el inmueble, y el nuevo comprador se subrogaba en la hipoteca, al nuevo propietario sí le sería de aplicación la cláusula suelo que constaba en el contrato de préstamo.

Tales acuerdos, al igual que la cláusula suelo, resultaron posteriormente impugnados por los prestatarios ante los Juzgados y tribunales, no siendo pacíficas las decisiones que se han venido adoptando al respecto, si bien era mayoritaria la corriente de las Audiencias Provinciales que indicaban que algo que es radicalmente nulo por falta de transparencia (la cláusula suelo) no podía ser convalidado por un acuerdo posterior, aunque se tratara de la rebaja o no aplicación de la misma.

La controversia ha quedado resuelta con la Sentencia del Tribunal Supremo del pasado 16 de octubre, en la que decidiendo sobre una demanda interpuesta por unos prestatarios que se habían subrogado en la hipoteca del promotor (que contenía una cláusula suelo), le habían solicitado al banco “una rebaja de dicha cláusula con el fin de igualarla con la de sus vecinos”, a lo cual había accedido la entidad financiera otorgando un contrato con dichos prestatarios, y rebajándoles en medio punto el importe establecido como limitación del tipo de interés.

La decisión del Alto Tribunal es clara y contundente: si una cláusula suelo es nula por falta de transparencia, no puede ser convalidada por un acto o acuerdo posterior, resultando también este último radicalmente nulo, por lo que procede que el banco les reintegre a los prestatarios la totalidad de las cantidades percibidas como consecuencia de la aplicación de la cláusula suelo original y de la que posteriormente se pactó rebajando la primera, con sus intereses legales desde la fecha de cada cobro periódico. Y así, dice literalmente: “La nueva obligación adolecerá de los mismos vicios que la obligación novada, salvo que la voluntad de los interesados pueda y quiera subsanar tales defectos”.

Además, recuerda que se trata de una nulidad apreciable de oficio, y no de una nulidad cuya causa solo pueda ser invocada por el deudor, puesto que así hay reiterada jurisprudencia del Tribunal de Justicia de la Unión Europea (TJUE) que lo proclama, y que es precisamente a partir de la Sentencia de 4 de junio de 2009 cuando se impuso a los Jueces nacionales la obligación de examinar y valorar de oficio la abusividad de las cláusulas contenidas en los contratos que tuvieran para enjuiciar, de modo que, apreciada dicha abusividad, tales cláusulas tendrían que ser expulsadas del contrato como si no hubieran existido nunca, y ello sin que tuviera que ser pedido expresamente por el consumidor, como reiteró en la sentencia sobre retroactividad de las cláusulas suelo del pasado 21 de diciembre de 2016.

Dicha doctrina del TJUE, asumida plenamente por el Tribunal Supremo, fue expuesta en su sentencia de 9 de mayo de 2013, declarando que el principio de efectividad del Derecho de la Unión no solo exige facultar al Juez para intervenir de oficio, sino que impone a este el deber de intervenir, lo que resultaba obligado para todos y cada uno de los tribunales.

 

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En qué casos puedes comprarte una vivienda protegida si ya tienes una casa

2017-10-30 15:17:23

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Artículo escrito por Inmaculada Carrillo, abogada de Legálitas.

En este tema debemos tener en cuenta que, si bien existe una normativa a nivel estatal sobre política de viviendas de protección oficial (Real Decreto-ley 31/1978, de 31 de octubre) y su Reglamento de desarrollo (Real Decreto 3148/1978, de 10 de noviembre), es en la normativa autonómica la que actualmente regulan los requisitos que han de cumplir aquellas personas que quieran adquirir una vivienda de protección oficial.

Por ese motivo, la persona interesada siempre deberá consultar las disposiciones legales vigentes en su Comunidad Autónoma.

En general, la Administración pública competente podrá verificar el cumplimiento de estos requisitos de acceso tanto con la documentación aportada por el interesado, como por la información que pueda obtener de los distintos organismos y Administraciones públicas. El incumplimiento de ese requisito producirá la inadmisión de la solicitud y el archivo de la misma.

A modo de ejemplo, referimos la normativa que regula esta cuestión en Madrid, Andalucía o Galicia.

Normativa VPO Madrid

En Madrid, el Decreto 19/2006, de 9 de febrero, del Consejo de Gobierno, por el que se regula el proceso de adjudicación de viviendas del Instituto de la Vivienda de Madrid, establece que no pueden solicitar la compra de una vivienda de protección pública aquellas personas que ellas o alguno de los miembros de su unidad familiar, sean titulares del pleno dominio o de un derecho real de uso o disfrute sobre otra vivienda en todo el territorio nacional. Pero hay dos excepciones:

  1. Las personas que sean titulares de pleno dominio o de un derecho real de uso o disfrute de una parte de la vivienda no superior al 50% adquirida por herencia.
  2. Las personas que sean titulares de una vivienda, cuando por sentencia judicial de separación o divorcio no se le haya adjudicado el uso de dicha vivienda que constituía la residencia familiar.

Cuando hablamos de un derecho real de uso y disfrute, se refiere por ejemplo a un usufructo (derecho de uso y disfrute) adquirido por herencia. No se entiende por derecho real, por ejemplo, un contrato de arrendamiento o un préstamo gratuito (precario) de vivienda.

Normativa VPO Andalucía

En Andalucía, el artículo 3 de la Orden de 7 de julio de 2009, por la que se publica el texto integrado del Plan Concertado de Vivienda y Suelo 2008-2012, aprobado por el Decreto 395/2008, de 24 de junio, establece que no podrán acceder a la vivienda protegida los titulares del pleno dominio de alguna otra vivienda protegida o libre, o que estén en posesión de la misma en virtud de un derecho real de goce o disfrute vitalicio, sin especificar excepciones.

Normativa VPO Galicia

Por su parte Galicia, la Ley 8/2012, de 29 de junio, de vivienda de Galicia, en su art. 63 establece que no podrán acceder a la compra de una vivienda de protección pública las personas que ya tengan una vivienda en propiedad, con las siguientes excepciones:

  1. En los casos de liquidación de la sociedad de gananciales o de cualquier otro régimen económico matrimonial y de parejas de hecho legalmente constituidas, cuando la vivienda que les hubiese sido adjudicada se atribuya a uno de los cónyuges.
  2. En los supuestos de adquisiciones 'mortis causa', entendiéndose incluidos en este supuesto los pactos sucesorios. Pero, cuando la nueva persona propietaria no reúna las condiciones y los requisitos específicos para acceder a las viviendas sujetas a algún régimen de protección, deberá transmitirlas en el plazo de seis meses a quien cumpla las condiciones.

Para cualquier duda relacionada con tu vivienda, ya seas propietario o inquilino, por ser lector de Idealista desde Legálitas ofrecemos la posibilidad de consultar gratis a un abogado experto en Derecho Inmobiliario.

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El impuesto de la plusvalía municipal, declarado inconstitucional cuando se vende en pérdidas

2017-07-26 13:13:09

17 febrero 2017, 9:07

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El TC ha declarado inconstitucional la norma foral que regula el impuesto sobre la plusvalía en Guipúzcoa, una ley que es igual a la estatal, con lo que este pronunciamiento obligará a modificar la normativa nacional. De este modo, el Tribunal Constitucional considera que cuando hay una caída del valor del suelo, no se genera el tributo ni obligación del contribuyente de pagar este impuesto por la transmisión de un inmueble. Se trata de una de las fuentes de recaudación más importante para los ayuntamientos.

La plusvalía municipal es un impuesto directo que grava el supuesto incremento de valor experimentado por los terrenos de naturaleza urbana, como consecuencia de su transmisión (compraventa, herencia, donación, permuta), así como por la constitución o transmisión de derechos reales de disfrute, como es el usufructo. Es, además, una de las fuentes de recaudación más importante para los ayuntamientos.

Tal y como señala la abogada Carmen Giménez, de G&G Abogados, la fórmula para realizar el cálculo del impuesto grava cantidades ficticias y no reales, ya que se realiza sobre valores catastrales del suelo que bien se han quedado estancados o bien que no han dejado de aumentar, a pesar de la caída real tanto del precio de las viviendas, como del precio del suelo.

En concreto, la Ley Reguladora de las Haciendas Locales establece que la plusvalía se calcula en base al incremento que tendrá el valor del terreno en los años siguientes a su transmisión y no en el valor que ha tenido desde su adquisición, según explica José María Salcedo, socio del despacho Ático Jurídico. No obstante, este método de cálculo también se está cuestionando en los juzgados españoles tal y como publicó idealista/news hace unos días.

Se han dictado numerosas sentencias en diferentes juzgados y tribunales de las distintas Comunidades Autónomas que determinan que, si en la transmisión de un inmueble no ha habido a favor del obligado al pago del impuesto un aumento del precio en términos económicos y reales, no se dará el presupuesto fijado por la Ley de Haciendas Locales para que se devengue dicho tributo.

El juzgado de lo Contencioso de San Sebastián es uno de los que ha cuestionado ante el Tribunal Constitucional el sistema de cálculo de este impuesto: si no ha habido un aumento real del valor del suelo, no se debe generar el tributo ni la obligación del contribuyente a pagarlo, ya que debe primera la realidad económica frente al “método del cálculo”. Para ello, alegan que deben imperar los principios de equidad, justicia y capacidad económica que se contemplan en la Constitución española.  

Esta circunstancia, en las operaciones en las que hay pérdida patrimonial, infringiría lo que recoge el artículo 31 de la Constitución: “Todos contribuirán al sostenimiento de los gastos públicos de acuerdo con su capacidad económica mediante un sistema tributario justo inspirado en los principios de igualdad y progresividad que, en ningún caso, tendrá alcance confiscatorio”.

De hecho, ha sido el Juzgado de lo Contencioso-Administrativo de San Sebastián el que ha planteado la cuestión de inconstitucionalidad sobre la norma foral que regula el impuesto sobre la plusvalía de Guipúzcoa. Esta regulación es igual a los artículos 104 y 107 de la Ley de Haciendas Locales, con lo que el pronunciamiento del Constitucional obligará a modificar la normativa estatal y la vasca.

Además, según José María Salcedo, de Ático Jurídico, “el hecho de que la normativa no contemple la posibilidad de que la transmisión produzca una pérdida o minusvalía supone el gravamen de un incremento ficticio que, por ser calculado de forma predeterminada por el método previsto en la norma, no puede ser tampoco objeto de una valoración pericial contradictoria para la determinación de la base imponible, ni admite prueba en contrario”. Es decir, los ayuntamientos no aceptan que el contribuyente aporte pruebas contra la valoración hecha por la administración pública.  

Esto, a juicio de los expertos, supone una clara limitación del derecho de defensa previsto en el artículo 24 de la Constitución, que estipula que todas las personas “tienen derecho a obtener la tutela efectiva de los jueces y tribunales en el ejercicio de sus derechos e intereses legítimos, sin que, en ningún caso, pueda producirse indefensión” y que también tienen derecho “a utilizar los medios de prueba pertinentes para su defensa”

"El efecto inmediato es que los Ayuntamientos ya no podrán ignorar los recursos de los contribuyentes en los que indiquen que han vendido en pérdidas. Hasta ahora ni entraban a discutir si efectivamente había habido incremento de valor del terreno o no. Decían que ellos tenían que aplicar la fórmula. El Constitucional, aunque refiriéndose a la normativa foral, acaba de afirmar que es inconstitucional aplicar la fórmula como un rodillo, sin tener en cuenta situaciones en las que se ha vendido en pérdidas, y sin permitir al contribuyente acreditarlo", sentencia el abogado Salcedo

El truco para que el comprador de una vivienda usada pague menos en el ITP

2017-07-26 13:12:25

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Cuando una persona compra una casa sabe que después tendrá que pagar el Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales (ITP), que varía en función de la comunidad autónoma donde esté ubicada la vivienda. A la hora de liquidar este tributo, el contribuyente puede hacerlo por un valor inferior al que figura en la escritura de compraventa, pero siempre que haya comprobado que ese valor corresponde con el que contempla la Hacienda autonómica correspondiente.

El argumento del contribuyente es sencillo: el valor real de los inmuebles (que es el que hay que declarar en el ITP o en el Impuesto de Sucesiones y Donaciones) no tiene por qué coincidir con el precio efectivamente pagado. Y prueba de ello son las comprobaciones de valores continuamente notificadas por las administraciones autonómicas, que ignoran el importe pagado por el comprador para hacerle tributar por el “valor real” del inmueble, tal y como recuerda José María Salcedo, socio abogado de Ático Jurídico

Por ello, el contribuyente consideró que es perfectamente posible tributar por un valor inferior al efectivamente pagado, sobre todo cuando dicho valor se fundamenta en los propios valores aprobados por la Consejería de Hacienda competente.

Así lo determina el Tribunal Superior de Justicia de Castilla La Mancha. En un caso planteado, el contribuyente compró un inmueble por 232.500 euros y este importe apareció en las escrituras de compraventa. Sin embargo, cuando autoliquidó el ITP declaró un valor de 204.721,75 euros, que era el resultante de aplicar la Orden de 9-8-2007 de la Consejería de Hacienda de valoración de inmuebles. 

Para Salcedo la clave está en lo que se considera una “declaración tributaria”. La Administración acogiéndose a la amplitud del concepto de “declaración tributaria” previsto en el artículo 119 de la Ley General Tributaria, considera que la escritura lo es, y que por tanto debe estarse al valor consignado en la misma. En definitiva, si el contribuyente presenta el impuesto declarando un valor inferior al de la escritura, “no es necesario si quiera realizar una comprobación de valores, sino que puede directamente exigírsele el pago del impuesto conforme al valor de dicha escritura”, añade el experto.

Para el contribuyente, y también para el TSJ de Castilla La Mancha, la única declaración tributaria a la que debe atenderse es a la autoliquidación del contribuyente y al valor incluido en la misma. Y ello teniendo en cuenta que la regulación del ITP prevé precisamente la presentación de una autoliquidación para declarar el impuesto.

No obstante, en el caso planteado ante el TSJ de Castilla La Mancha, aún no estaba vigente el artículo 46.3 de la ley que regula el ITP (R.D. Legislativo 1/1993) y que dispone que en el marco de una comprobación de valores, si el contribuyente ha autoliquidado el impuesto por un valor inferior al precio pagado por la compra de la casa, se tomará cmo base imponible el precio pagado. 

¿Hacienda puede comprobar sus propios valores?

No, porque, como hemos comentado anteriormente, el artículo 46.3 citado es una norma prevista para las comprobaciones de valores . Y, según la Ley General Tributaria, la Administración no puede practicar una comprobación de valores cuando el contribuyente hubiera tributado utilizando los valores publicados por la propia Administración, aplicando algunos de los medios previstos en el artículo 57 de la Ley General Tributaria. Y esto es lo que ha determinado la anulación de la comprobación de valores realizada.

Tampoco procederá la comprobación, si la Administración comunicó al contribuyente cuál era la valoración de ese inmueble, antes de su adquisición. Es el caso de la valoración previa que se utiliza en la Comunidad de Madrid.

"Si el contribuyente opta por presentar una autoliquidación del impuesto incluyendo un valor inferior al precio escriturado, pero que se corresponde con el publicado por la Comunidad, o con el que se le ha comunicado en una valoración previa, creemos que el inicio de una comprobación de valores es cuanto menos discutible", señala Salcedo. Y ello, ni siquiera para considerar que el precio que figura en la escritura debe ser considerado la base imponible del impuesto.

Las conclusiones

En cualquier caso, debe quedar claro que si el contribuyente declara un valor inferior al precio incluido en la escritura pública, lo normal es que la Administración le inicie una comprobación de valores. En este caso, el contribuyente deberá recurrir tal comprobación para hacer valer el valor declarado, y la improcedencia de iniciar una comprobación de valores cuando se ha declarado conforme a los valores publicados por la Administración.

"Y ello no supone dejar de aplicar el artículo 46.3 del R.D. Legislativo 1/1993. Dicho artículo será plenamente aplicable cuando el contribuyente declare por debajo del valor escriturado, pero sin basarse en valores publicados por la Administración", subraya Salcedo. 

En estos casos sí podrá iniciarse una comprobación de valores, y en el marco de ésta será inevitable que se considere que la base imponible del impuesto es el precio efectivamente pagado.

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