Lalanza Inmobiliaria

Av. Cabo de Gata, 106 - Local 2
04007 - Almería

lalanza1@lalanzainmobiliaria.com
Tlf: 950 26 50 20 / 606 69 69 72

El Gobierno aprueba el decreto que compensa a los propietarios por la suspensión de desahucios

2021-06-09 15:39:54

El arrendador debe acreditar una pérdida de ingresos

>

Gtres

Comentarios

Autor: @David Marrero

08 junio 2021, 15:33

El Consejo de Ministros ha dado luz verde el decreto que regula la compensación que recibirán los propietarios de viviendas, incluidos los grandes tenedores, que se vean afectados por la suspensión de desahucios de personas vulnerables sin alternativa habitacional. Dicha indemnización podrá solicitarse si los servicios sociales no han podido encontrar una alternativa para estas personas en situación de vulnerabilidad y cuando se produzca una pérdida de ingresos para el arrendador.

“El decreto establece las medidas y el procedimiento para que las comunidades autónomas puedan utilizar los recursos del Plan Estatal de Vivienda 2018-2021 para hacer frente a dichas indemnizaciones dentro de su ámbito territorial”, ha explicado el ministro de Transportes, Movilidad y Agenda Urbana, José Luis Ábalos.

El decreto antidesahucios de diciembre de 2020 ya estableció que los propietarios de viviendas tendrían derecho a solicitar una compensación por el perjuicio ocasionado por la suspensión del desahucio de la persona o personas vulnerables, si una vez transcurridos los tres meses que tiene la Administración para ofrecer a esa familia una solución habitacional, y cuando se produzca una pérdida para el propietario porque el inmueble estuviera alquilado o puesto para la venta o el alquiler.

El propietario tiene derecho a recibir una indemnización equivalente al precio del alquiler de la zona en la que se encuentre el inmueble, según establece el Índice de Precios de Vivienda del Ministerio, más los gastos corrientes de la vivienda que acredite haber asumido el arrendador, por el período que medie entre la suspensión del desahucio y su levantamiento..

“Si dicho valor fuera superior a la renta que viniera percibiendo el arrendador, la compensación consistirá en renta dejada de percibir durante el mismo período señalado anteriormente más los gastos corrientes”, aclara en texto del real decreto aprobado en diciembre de 2020.

La solicitud de compensación podrá presentarse por el arrendador, debiendo formular una exposición razonada y justificada de la compensación que considere procedente sobre la base de los criterios indicados anteriormente.

La última prórroga del decreto antidesahucios hasta el 9 de agosto extendió por tres meses más el plazo para presentar la solicitud de compensación, con lo que éste termina el próximo 9 de septiembre.

"Con este decreto venimos a conjugar la necesidad de atender las situaciones de emergencia social y sanitaria que se han producido en esta pandemia con el respeto a la seguridad jurídica de los propietarios y arrendadores", ha subrayado José Luis Ábalos.

Siguen excluidos de la suspensión de desahucios los casos en los que la vivienda sea la residencia habitual o segunda residencia del propietario, cuando es un inmueble cedido por cualquier título válido en derecho a una persona física que tuviere en él su domicilio habitual o segunda residencia debidamente acreditada y cuando la entrada o permanencia se haya producido mediando intimidación o violencia sobre las personas.

También cuando existan indicios racionales de que la vivienda se esté utilizando para la realización de actividades ilícitas, cuando se trate de inmuebles destinados a vivienda social y ya se hubiera asignado la vivienda a un solicitante y en los casos en que la entrada en el inmueble se haya producido después de la entrada en vigor de la medida

Las nuevas medidas sanitarias en las piscinas comunitarias en Andalucía

2021-05-13 15:08:18

La Consejería de Sanidad de la Junta de Andalucía ha publicado en un boletín Extraordinario del Boletín Oficial de la Junta de Andalucía (BOJA), de 7 de mayo, las nuevas normas y restricciones que tendrán que cumplir este verano las piscinas de uso recreativo existentes en las comunidades de propietarios.

En el documento se establecen los niveles de alerta sanitaria y se adoptan las medidas temporales y excepcionales por razón de salud pública en Andalucía para la contención del covid-19 finalizado el estado de alarma.

Con el final del estado de alarma, el Gobierno de coalición de Manuel Moreno Bonilla ha establecido en su artículo 11 las medidas de higiene y prevención en piscinas de uso colectivo, y que han entrado en vigor desde el día de la publicación en el BOJA.

La situación de las piscinas en comunidades de propietarios se verá afectada según el nivel de alerta (del nivel 1 al 4) que establezca la Junta para cada población.

En nivel de alerta 1, el aforo de las piscinas comunitarias podrá ser del 100%, tanto para las de exterior como las de interior. En nivel de alerta 2, el aforo podrá seguir siendo del 100% en las piscinas al aire libre, pero se limitará al 75% en las piscinas interiores. En nivel de alerta 3, el aforo máximo será del 75% para las piscinas al aire libre y del 50% para las piscinas interiores. En nivel de alerta 4, el aforo será del 50% en piscinas de exterior y del 30% en piscinas de interior.

Se mantiene, frente al verano del año pasado, la limitación de la distancia interpersonal entre los usuarios no convivientes, que se mantiene en 1,5 metros. De la misma manera todos los objetos personales deberán mantenerse dentro de las distribuciones señaladas.

Las piscinas comunitarias de Andalucía deberán de contar con cartelería visible acerca de las normas de higiene y seguridad frente al coronavirus.

Estas son las medidas de higiene y prevención en piscinas de uso colectivo en Andalucía:

1. Sin perjuicio de aplicación de las normas técnico-sanitarias vigentes, en las piscinas de uso colectivo deberá llevarse a cabo la limpieza y desinfección de las instalaciones con especial atención a los espacios cerrados como vestuarios o baños con carácter previo a la apertura de cada jornada.

2. Deberán establecerse las medidas necesarias para mantener la distancia de seguridad interpersonal de 1,5 metros, con los siguientes aforos máximos, según los niveles de alerta siguientes:

a) En el nivel de alerta 1, hasta el 100 % tanto en piscinas al aire libre y en piscinas interiores, del aforo permitido.

b) En el nivel de alerta 2, hasta el 100 % al aire libre y el 75 % en piscinas interiores, del aforo permitido.

c) En el nivel de alerta 3, hasta el 75 % en piscinas al aire libre y 50 % en piscinas interiores, del aforo permitido.

d) En el nivel de alerta 4, hasta el 50 % en piscinas al aire libre y 30 % en piscinas interiores, del aforo permitido.

3. Asimismo, deberán limpiarse y desinfectarse los diferentes equipos y materiales como vasos, corcheras, material auxiliar de clases, reja perimetral, botiquín de primeros auxilios, taquillas, así como cualquier otro en contacto con los usuarios, que forme parte de la instalación.

4. Los biocidas a utilizar para la desinfección de superficies serán aquéllos del tipo de producto 2, referidos en el anexo V de Reglamento (UE) núm. 528/2012 del Parlamento Europeo y del Consejo, de 22 de mayo de 2012 , relativo a la comercialización y el uso de los biocidas. Asimismo, podrán utilizarse desinfectantes como diluciones de lejía 1:50 recién preparada o cualquiera de los desinfectantes con actividad virucida que se encuentran en el mercado y que estén debidamente autorizados y registrados.

5. El uso y limpieza de los aseos se llevará a cabo de conformidad con lo previsto en el párrafo a) del artículo 8.

6. En la utilización de las piscinas se procurará mantener las debidas medidas de seguridad y protección, especialmente en la distancia de seguridad interpersonal entre los usuarios.

7. En las zonas de estancia de las piscinas se establecerá una distribución espacial para procurar la distancia de seguridad interpersonal entre los usuarios no convivientes, mediante señales en el suelo o marcas similares. Todos los objetos personales, como toallas, deben permanecer dentro del perímetro establecido, evitando el contacto con el resto de usuarios. Se habilitarán sistemas de acceso que eviten la acumulación de personas y que cumplan las medidas de seguridad y protección sanitaria.

8. Se recordará a los usuarios, por medios de cartelería visible o mensajes de megafonía, las normas de higiene y prevención a observar, señalando la necesidad de abandonar la instalación ante cualquier síntoma compatible con el COVID-19.

9. En el caso de que en las instalaciones se preste algún tipo de servicio de hostelería y restauración, la prestación del servicio se ajustará a lo previsto en las condiciones para la prestación del servicio en los establecimientos de hostelería y restauración, sin perjuicio del cumplimiento general de las medidas de higiene y prevención previstas en esta orden.

Alquilar con seguridad en pleno covid-19

2021-05-13 15:04:51

¿Cómo garantizar los protocolos sanitarios, para alquilar con la máxima seguridad, ante los riesgos de contagio por el coronavirus? Si un propietario particular decide ocuparse él mismo del alquiler de su vivienda, tiene que saber que en las visitas al inmueble se arriesga mucho a un posible contagio, al exponerse varios días ante un gran número de candidatos a inquilinos. La alternativa más segura se encuentra en la profesionalización del alquiler residencial, donde las empresas y los profesionales dedicados a la gestión integral de los arrendamientos urbanos, son los que tienen los conocimientos, mejor preparación y los medios técnicos necesarios para garantizar una mayor seguridad en el alquiler, tanto en las fases de desescalada, como ante un posible repunte de la epidemia.

Las ciudades de Madrid y Barcelona, que es donde se concentra la gran parte del alquiler en España, acaban de entrar en la Fase 1, pero los cambios introducidos por el Gobierno sobre la Fase 0 y siguiendo las recomendaciones del Consejo General de Agentes de la Propiedad Inmobiliaria, ya hicieron viable el arranque del mercado del alquiler la semana pasada.

En la Agencia Negociadora del Alquiler hace ya tiempo que hicimos los deberes en este aspecto, y el 15 de abril elaboramos un “Protocolo de actuación para alquilar una vivienda con seguridad” y lo compartimos con la Secretaría de Estado del Ministerio de Transportes, Movilidad y Agenda Urbana, para que sirviera de guía en los procesos de desescalada, planificados desde el Gobierno. En este sentido, por parte de las Administraciones, hasta el momento no hay una guía clara y concreta de actuación en los que se refiere a los arrendamientos urbanos, y ha sido el propio sector el que se ha autorregulado para garantizar la viabilidad del mismo, y la seguridad de propietarios, inquilinos y de los profesionales, que forman parte del mercado del alquiler de viviendas en España.   

Por lo tanto, el fin último de este Protocolo es el de garantizar la seguridad sanitaria de todas las personas que de forma directa e indirecta intervienen en el mercado del alquiler de viviendas, y que desde nuestra empresa ya hemos puesto en marcha.

En el alquiler de viviendas se producen principalmente cuatro escenarios que hay que tener muy en cuenta en esta nueva situación, para poder cumplir de forma eficaz con las medidas de distanciamiento, número de personas en contacto, limpieza y desinfección. Los cuatro escenarios contemplan desde la oferta de la vivienda que se quiere poner en alquiler hasta la resolución y el fin del contrato. Estos son:

1.- Oferta de la vivienda. Reducimos los desplazamientos para que el propietario solo tenga que desplazarse una vez, en la visita en el inmueble a alquilar, cuando la vivienda que quiere alquilar no es su residencia habitual. El propietario puede recibir toda la información de los servicios que se ofrecen vía telefónica o de forma presencial. En esta visita acudirá el asesor de la empresa, para firmar el encargo de alquiler y recibir las llaves de la vivienda.

2.- Visitas al inmueble. Esta es la etapa de mayor contacto entre propietarios y posibles inquilinos, lo cual expone al propietario diariamente a un elevado riesgo de contagio, si es el propietario el que se ocupa de la gestión de su vivienda de alquiler. Cuando un profesional se ocupa de esta tarea, se reducen enormemente los riesgos de contagio para el propietario, y será un comercial de la empresa el que enseñe la vivienda, dentro de un protocolo de seguridad, a los posibles inquilinos. Las empresas y profesionales están en condiciones óptimas para garantizar un proceso muy seguro en las visitas al inmueble, planificando de forma correcta el número de personas por visita/hora adecuada al espacio y situación, marcando las distancias de seguridad, y proveyendo de los materiales de desinfección necesarios como gel hidroalcohólico, mascarillas y guantes.

3.- Firma de contrato de alquiler. La firma del contrato es un proceso donde propietarios e inquilinos deben reunirse, y en muchas ocasiones los inquilinos que van a firmar son más de uno. El contrato se firmará en la sede de la empresa, a través de firma biométrica en una tablet, con el fin de agilizar los procesos de firma y dotar de mayor seguridad a las operaciones, guardando los protocolos de seguridad y distancia en distintos procesos. Una gran parte de este proceso, que tiene que ver con el envío de documentación, se realiza ya de forma telemática.

4.- Resolución de contratos. Este es el último paso del alquiler, donde propietario e inquilino deben desplazarse a la vivienda para la resolución del contrato. Será un profesional de la empresa de gestión de alquileres el que establecerá un protocolo seguro para la visita, donde le profesional procederá a la resolución del contrato, levantando acta del estado de la vivienda y recogiendo las llaves.

Creemos que en estos momentos de gran complejidad, la gestión de alquileres llevada a cabo por los profesionales del sector, puede aportar mayores niveles de seguridad y eficacia a propietarios e inquilinos, como ya sucede en muchos países de la Unión Europea.

Qué incumplen los inquilinos cuando alquilan una vivienda, según las inmobiliarias

2021-05-13 15:01:48

El retraso en el pago de la renta, el deficiente cuidado de la vivienda y los enfrentamientos con los vecinos son los tres incumplimientos más comunes de los inquilinos españoles. Y modificar la LAU para hacerla más punitiva, la principal vía de solución que las seis redes inmobiliarias que participan en esta miniencuesta creen que podría revertir la situación.

“Recuerdo que un cliente alquiló su casa a una pareja joven con un niño pequeño que acababa de llegar a la ciudad con trabajo en un comercio. Pagaron la fianza, y el primer mes comenzaron los problemas: vendía drogas en el piso, amenazó a la propiedad con llamar a la policía si se cancelaban los suministros o entraban en la vivienda…”. Alberto Murcia, director General de Realtyplus, comparte una experiencia vivida en su red: “Al final, la propiedad les dio dinero para que se fuesen del piso, que se lo dejaron fatal, pero a enemigo que huye puente de plata".

Como la mayoría de sus compañeros, Murcia insiste en la importancia de una adecuada selección del inquilino, pero en el sector se sabe que la labor de preselección no es suficiente: muchas personas muestran una cara muy diferente durante la fase de contratación y la de resolución del contrato de alquiler. Los problemas son inevitables.

De ahí que Luis Martínez, director de alquileres en Engel & Völkers Valencia, argumente que “para mitigar estos incumplimientos, la única medida aplicable sería una modificación de la ley con el endurecimiento de las penas para el inquilino en caso de incumplimiento”.

“Una buena regulación ayudaría mucho a que tanto arrendadores como arrendatarios no se aprovechasen los unos de los otros”, apunta Juan José Jareño, Gerente de Look & Find Moratalaz en Madrid: “Cuando se abre un proceso, la incompetencia administrativa y de gestión de la Administración no ayudan en nada. La resolución se ralentiza tanto que las consecuencias económicas las termina asumiendo una de las dos partes”.

Como alternativa a este bloque, Jesús Duque, vicepresidente de Alfa Inmobiliaria, apunta la necesidad de “dar más agilidad a la resolución de los conflictos, organizándose a través del arbitraje de consumo en los ayuntamientos”.

Los tres incumplimientos del inquilino

Retraso en el pago de la renta

La valoración de los agentes inmobiliarios apunta a lo esperado, el mayor incumplimiento de los inquilinos es la demora en el pago de la renta. Una situación que el último año la pandemia ha agravado, según constatan varios de los profesionales consultados.

Ángel Matarranz, agente de Re/Max Urbe en Madrid, describe la situación: “Es esa falta de pago de la renta dentro de los cinco o siete primeros días del mes, con atrasos reiterados y en el peor de los casos, impago”.

Aunque menos común, la crisis por la COVID también ha incrementado la peor versión de este incumplimiento: “El impago de rentas o suministros, negándose a su vez a abandonar el inmueble pese al incumplimiento contractual”. Lo describe Beatriz Martínez López, desde el Departamento Jurídico de Red Piso, que también propone como medidas “para dar seguridad al propietario, analizar la solvencia de los inquilinos para que puedan responder en caso de impagos o contratar un seguro”.

Lo habitual es que cubren de seis a doce meses de la renta impagada, en función de la póliza: “A mayor garantía contratada, mayor coste de la prima anual, pero no son gastos muy elevados y además son deducibles en renta”, recuerda Matarranz.

Deterioro del estado de la vivienda a la entrega

“Es relativamente frecuente encontrarse con inquilinos muy exigentes al entrar en el piso, y muy laxos a su salida”. La gráfica explicación es de Matarranz, para referirse a esa entrega de una vivienda que a su propietario le cuesta reconocer por los desperfectos en el mobiliario y electrodomésticos, manchas y agujeros en las paredes o arañazos en el suelo.

De nuevo, el propietario se enfrenta a una situación difícil de solucionar, pero hacer uso de las herramientas de que dispone sirve para mitigarla. Matarranz señala la conveniencia de “dejar reflejado en el contrato el estado de entrega de la vivienda, mediante un anexo detallado fotográfico, por ejemplo. También señala la existencia de seguros “que cubren parcialmente determinados desperfectos ocasionados por los inquilinos. Y, en general, cuanto mayor sea la fianza aportada por el inquilino, hasta un máximo de tres meses según el art. 36.5 LAU, mejor respaldado estará el arrendador, en el caso de tener que descontar cantidades por desperfectos imputables a su inquilino”.

Molestias al vecindario

El tercero de los incumplimientos más comunes del inquilino son “las molestias a los vecinos”, como lo describen desde Red Piso de modo genérico. En las diferentes experiencias de los agentes queda patente la amplia casuística: desde el incumplimiento de las normas de la comunidad de vecinos a la celebración de fiestas o reuniones no permitidas, ahora más por las restricciones por la pandemia, pero también el desarrollo en la vivienda de actividades no permitidas e incluso enfrentamientos personales.

Escenarios de difícil solución, ya que han de mediar denuncias de los vecinos reiteradas, que sirvan al propietario para apercibir a su inquilino y, en caso de seguir produciéndose, incluso instar al desahucio por incumplimiento contractual. Por ello desde Re/Max insiste en la importancia de filtrar bien a los candidatos, y no solo desde la visión económica, también “pidiendo referencias de caseros anteriores que se puedan contrastar, así como investigar algo en redes sociales, que son muy traicioneras. Medidas perfectamente legales, válidas y recomendables.

Otros incumplimientos comunes

“La rescisión de un contrato de arrendamiento de una vivienda donde el inquilino vive junto con su pareja, incluso con seguro de arrendamiento, la dejó como okupa al no figurar ella en el contrato. Cuando el seguro comunicó la rescisión por parte del arrendatario, se dejó de abonar las rentas ya que no había obligación de pago al no existir contrato de arrendamiento en vigor”. La experiencia la vivió Juan José Jareño de Look & Find Moratalaz: “Me pareció increíble, no sabía si contarlo para no dar pistas a otros”.

Como contrapunto, la singularidad apuntada desde Engel & Völkers Valencia: “Tuvimos unos inquilinos que pagaron por adelantado el contrato, y nunca llegaron a vivir en la vivienda".

Pero ni uno ni otro están incluidos entre los siguientes cinco incumplimientos que los profesionales consultados consideran más comunes:

  • Impago de renta.
  • Abandono de la vivienda sin cumplir con duración mínima obligatoria fijada.
  • Problemas derivados de las mascotas.
  • Subarriendo del inquilino a otras personas sin consentimiento del propietario.
  • No comunicación en tiempo de la salida de la vivienda.

Queda claro que prever todos los escenarios es imposible, pero Alberto Murcia de Realtyplus insiste en la importancia de no olvidar las claves de la prevención: “Lo primero es evaluar correctamente al inquilino, solicitar documentación y estudiar antecedentes y análisis financiero, y luego hacer bien el contrato. Se debe incluir un documento firmado por las dos partes por el que se regulan las acciones a acometer en la vivienda y los responsables de cada una de ellas, y también aceptar el modelo de arbitraje o mediación para resolver conflictos. Disponer de un buen seguro de impago de renta es fundamental, al igual que contar con una gestión profesional de toda la relación con el inquilino. Cuesta dinero, pero ahorra problemas y tiempo, porque es importante actuar rápidamente cuando hay problemas”.

El precio de la vivienda en España caerá entre un 3% y un 3,5% en 2020, según S&P

2020-05-18 12:36:56

Autor:Redacción

15 mayo 2020, 13:35

Los precios de la vivienda disminuirán en casi todos los principales mercados de Europa occidental este año debido a los efectos económicos de la pandemia de covid-19, según el informe >Government Job Support Will Stem European Housing Market Price Falls de S&P Global Ratings. La agencia de calificación de riesgo pronostica un descenso de entre un 3% y un 3,5% en España y espera que el precio no vuelve a aumentar hasta 2022.

S&P ha realizado un análisis del mercado residencial en Europa y las consecuencias de la crisis del covid-19. Los resultados arrojan un futuro esperanzador para los vendedores porque la compañía vaticina caídas mínimas del precio de la vivienda.

"Esperamos que los precios de la vivienda disminuyan entre un 3% y un 3,5% en Irlanda, Italia, España y el Reino Unido, un 2,5% en Portugal y entre un 1,2% y un 1,4% en Bélgica, Francia y Alemania", afirma Boris Glass, economista senior de S&P Global Ratings. "Solo en Suiza esperamos que los precios sigan aumentando mínimamente un 0,5% este año", puntualiza Glass.

En este sentido, S&P espera que los mercados se recuperen más rápido de lo previsto. De hecho, la agencia de calificación de riesgo prevé que el precio de la vivienda vuelva a experimentar un crecimiento a finales de 2022. Los planes de apoyo laboral a gran escala implementados por los gobiernos de toda Europa contendran el aumento de las tasas de desempleo y, por lo tanto, la caída de los precios de la vivienda, explica en este sentido Glass. 

La rápida acción del Banco Central ha limitado el deterioro de las condiciones crediticias. Además, la política monetaria debería de continuar siendo extramadamente flexible y solidaria, incluso a medida que las economías se recuperan, señala el informe.

"Los hogares actualmente están acumulando grandes ahorros, lo que debería ayudar a apuntalar la recuperación de la economía y del mercado inmobiliario una vez que se levanten las medidas de contención de virus y las economías comiencen a regresar gradualmente a una apariencia de normalidad", afirma Glass.

Un pronóstico que podría ser revisado en los próximos meses si se produjera un nuevo rebrote del coronavirus en otoño o si el mercado laboral no responde a las medidas impuestas por los gobiernos europeos para evitar los despidos, según señalan en el informe.

El posible aluvión de locales comerciales vacíos por la crisis del covid-19 relanza su conversión en viviendas

2020-05-14 19:24:54

Autor:@Carlos Lospitao

14 mayo 2020, 6:04

La pandemia del coronavirus ha originado una crisis económica que ha terminado por afectar al tejido empresarial español formado en su gran mayoría por pymes. El comercio es uno de los sectores más afectados y los expertos afirman que tras el covid-19 podrían quedarse vacíos un 40% de los locales comerciales, según cifras de Brickbro.

El CEO de la compañía, Guillermo Preckler, ha explicado que en las últimas semanas ya se ha producido un cambio de tendencia en este sentido. “La situación está forzando a que muchos negocios tengan que cerrar directamente la persiana”, afirma.

En este escenario, las empresas dedicadas a la conversión de estos espacios en viviendas ya han comenzado a echar números. La realidad es que este negocio arroja rentabilidades que en algunos casos alcanzan cifras del 100% y del 200%, aunque los trámites burocráticos -18 meses en Madrid- espantan a muchos inversores. 

Jon Goitia es una de esas personas que ya otea el mercado de los locales comerciales vacíos, aunque reconoce que es algo que siempre ha hecho, no sólo ahora que la pandemia puede aumentar el número de espacios sin inquilino. Este profesional del sector ha encontrado un modelo de negocio muy rentable que despegó hace un par de años. Goitia hace las veces de arquitecto, promotor y/o constructor, dependiendo del proyecto. “Me introduje en este mundo tras muchos años -creó su empresa Goitorre S.L en 2003- comprando casas, reformándolas y luego vendiéndolas. Me di cuenta de que había mucha competencia porque existían pocas barreras de entrada… Lo hacía todo el mundo”, explica a idealista/news.

Ante los márgenes tan ajustados que dejaba esta actividad, Goitia decidió atisbar el horizonte del sector inmobiliario para encontrar un nicho de mercado poco explotado. Fue entonces cuando descubrió la conversión de los locales comerciales en vivienda. Tras la crisis económica de 2008, no sólo bajaron los precios de la vivienda, sino también los de los espacios terciarios. Se podía comprar barato, pero casi nadie lo hacía para después convertirlos en casas. “Para iniciar este negocio no sólo te hacía falta la inversión, también un proyecto, nuevas licencias, más de un año en tramitaciones burocráticas para cambiar el uso del suelo… Demasiadas condiciones que me hicieron pensar que la competencia sería menor”, afirma Goitia.

Y claro, a una menor rivalidad entre empresas, una mayor rentabilidad para estas. Números que asombran a propios y extraños. “He llegado a comprar un local por 84.000 euros y venderlo tras su reconversión -inversión de 200.000 euros- en un conjunto de cuatro viviendas por 600.000 euros”, asevera. De momento, Goitia sólo trabaja en Madrid, porque es un mercado que conoce muy bien y donde comete pocos errores, aunque no descarta expandirse a medio o largo plazo a otras localidades españolas. “El noreste de Madrid es la zona más rentable y por distritos son Hortaleza, Ciudad Lineal y la zona de San Blas/Canillejas los más atractivos”, puntualiza.

Cabe destacar que Goitia casi nunca trabaja con un cliente finalista, porque arroja un menor beneficio. En este sentido, el empresario explica que realizar un proyecto en concreto para una persona y luego no volver a trabajar con él no te da mucho rendimiento. “Es más cómodo trabajar con personas que sabes que van a volver a invertir”, afirma.  Por este motivo, Goitia cuenta con una cartera más o menos fija de clientes a los que les ofrece ir de la mano en algunas inversiones.

“Trabajo con compañías que me compran el proyecto para después vendérselo a una tercera que ya vende o alquila el activo o también con empresas que directamente adquieren el inmueble para gestionarlo ellas mismas”, explica Goitia. Pero el empresario, al igual que selecciona a los clientes, también hace lo propio con los locales. De hecho, no todos sirven para la reconversión en viviendas. “Los locales que más valoro son los que tienen una alta proporción de fachada versus su superficie para conseguir los máximos m2 y poder construir así más de una vivienda”, explica en este sentido. De hecho, Goitia afirma que sus proyectos suelen contar en su gran mayoría con tres viviendas de media.

A pesar de no dedicarse al cliente finalista, Goitia sí tiene identificado el perfil de inquilino que suelen demandar este tipo de vivienda. “Son ‘singles’, parejas jóvenes o personas con movilidad reducida que dejan sus pisos altos sin ascensor en el centro de Madrid”, afirma este empresario que ya ha realizado más de 50 proyectos que ha convertido en cerca de 170 viviendas.

Al final, las claves de este negocio son dos: la calidad del proyecto y el tiempo de espera hasta conseguir todas las licencias que certifiquen el cambio de uso comercial a residencial. “El tiempo estimado para conseguir todos los trámites se sitúa entre 16 y 18 meses en Madrid. Además hay que tener en cuenta que todas las viviendas han de contar con al menos 25 m2 habitables que es lo que marca la normativa de la ciudad”, señala en este sentido. Una espera demasiado larga que podría verse reducida tras el plan de choque para agilizar las licencias de obra iniciado por el consistorio madrileño.

Impuesto sobre Donaciones: cuánto debes pagar por donar una vivienda

2019-12-27 15:09:53

Las donaciones no están exentas de tributar y el impuesto que las regula es el de Sucesiones y Donaciones, que depende de cada Comunidad Autónoma. En caso de recibir la donación de una vivienda, la norma que se aplica es la de la Autonomía donde esté ubicada la casa. Si lo que se dona es dinero en metálico para comprar un piso, la norma que aplica es la de la Autonomía en la que se encuentre la residencia habitual del donatario (donde haya estado más días en los últimos cinco años anteriores a la donación), tal y como recuerda el abogado José María Salcedo, socio del despacho Ático Jurídico.

Para calcular lo que toca pagar en impuestos al beneficiario de la donación es esencial conocer la relación de parentesco entre el donante y el donatario, así como el patrimonio preexistente del beneficiario de la donación. Y es que, por ejemplo, en la mayoría de las CC.AA. la donación entre padres e hijos está bonificada o puede beneficiarse de reducciones. De tal manera que cuanto más lejano sea el parentesco, más impuestos habrá que pagar.

Por ejemplo, en la Comunidad de Madrid el Impuesto sobre Sucesiones y Donaciones está bonificado al 99% si la donación de una vivienda es de primer grado de parentesco (padres e hijos, por ejemplo).

Otro impuesto que tendrá que pagar el hijo o familiar “premiado” con un inmueble es el Impuesto sobre plusvalía municipal. Y ello salvo que, según recuerda el abogado de Ático Jurídico, se pueda demostrar que el valor del terreno es ahora inferior al que tenía cuando lo adquirió el donante.

Es un tributo local, con lo que es cada Ayuntamiento el que establece el impuesto aplicable (que se calcula sobre el valor catastral del suelo al que se aplica un coeficiente en función de los años en que el donante ha tenido el piso y posteriormente se aplica un tipo que, en ningún caso, puede ser superior al 30%).

Además, el donatario también tendrá que pagar en el futuro el Impuesto de Bienes Inmuebles (IBI), en su condición de propietario del mismo.

Pero el donante también tendrá que hacer cuentas con el fisco. Éste tendrá que pagar el IRPF, pese a que no ha vendido el piso, sino que se lo ha regalado a un familiar.

En cuanto al IRPF, si de la diferencia entre el valor de adquisición del inmueble y el valor real en el momento de la donación hay una ganancia, ésta tributará en el IRPF del donante al os tipos del 19%-23%, en función del importe del beneficio obtenido.

Pero si se genera una pérdida (porque el valor real actual del piso es inferior al valor de adquisición), entonces esta pérdida no se podrá incluir en el IRPF. No obstante, José María Salcedo recuerda que el TEAR de Valencia, en una reciente resolución, ha considerado que dichas pérdidas sí podrían incluirse en la declaración de IRPF, y compensarse con las ganancias obtenidas en el ejercicio, y en los cuatro siguientes

Andalucía

En esta comunidad autónoma hay una reducción del 99% de las cantidades donadas a descendientes para la adquisición de la primera vivienda habitual. La base máxima de reducción es de 120.000 euros, para menores de 35 años. Y de 180.000 euros, para personas con discapacidad, con un grado de discapacidad igual o superior al 33%. También hay una reducción propia del 99% por la donación de vivienda habitual a descendientes con discapacidad, con una base máxima de la reducción de 180.000 euros.

En cambio, si lo que se dona es directamente un inmueble, en lugar de dinero, entonces no hay ninguna reducción.

El Constitucional pasa revista al impuesto de plusvalía: decidirá cuándo es confiscatorio

2019-04-12 19:34:02

Autor: @pmartinez-almeida

02 abril 2019, 23:30

estadísticas

Compartir en:

El Tribunal Constitucional tiene sobre la mesa un nuevo caso sobre el impuesto de plusvalía municipal: debe decidir si es confiscatorio cuando el importe que sale a pagar es prácticamente el mismo que la ganancia obtenida. Así, dará respuesta a una cuestión de inconstitucionalidad planteada por el Juzgado de lo Contencioso nº 32 de Madrid.

En el caso planteado en el Juzgado madrileño la ganancia obtenida por el vendedor resultante de la comparación de las escrituras de compra y de venta ascendía al importe de 4.343,67 euros, mientras que la liquidación de plusvalía municipal tenía un resultado a ingresar de 3.560,02 euros. Es decir, “el impuesto suponía un 83,89% de la total ganancia obtenida”, subraya José María Salcedo, socio del despacho Ático Jurídico.

Pero, además, el Juzgado recuerda que hay más gastos que debe asumir el vendedor, como la cancelación de la hipoteca, registro, certificado energético… La diferencia entre adquisición y transmisión sería de 3.473,90 euros. Por tanto, en caso de admitirse estos gastos, el impuesto a pagar directamente sería superior a la ganancia obtenida.

Por eso, antes de resolver el caso, el Juzgado ha planteado la cuestión de inconstitucionalidad ante el Tribunal Constitucional “por entender que la normativa del impuesto, en estos casos, podría vulnerar varios principios constitucionales previstos en el artículo 31 de la Constitución”, señala Salcedo. Y esos principios son los siguientes:

  • El principio de capacidad económica: porque el impuesto a pagar en cada caso no depende de la ganancia obtenida. Se grava igual un incremento del 1% que del 50%. Es decir, no se tiene en cuenta la ganancia obtenida, gravando igual a los contribuyentes aunque en un caso hayan obtenido una cuantiosa ganancia, y en otros no.
  • El principio de progresividad: porque no paga más impuesto el que tiene una ganancia superior. Es la consecuencia de que el impuesto se exija sin tener en cuenta la riqueza puesta de manifiesto en la transmisión.  Sin embargo, el sistema tributario debe gravar más a los contribuyentes que manifiesten una mayor capacidad económica.
  • El principio de no confiscatoriedad: se entendería vulnerado en un doble sentido:
  1. Si el impuesto que sale a pagar es superior a la ganancia obtenida (ejemplo: ganancia de 5.000 euros, impuesto de 6.000 euros).
  2. Si, sobre el rendimiento que se obtiene, es mayor la cantidad que se paga vía impuestos, que la que se queda el contribuyente. El Juzgado plantea que el impuesto podría ser progresivo si supera el 50% de la ganancia. Por ejemplo, una ganancia de 5.000 euros, y en impuestos la Administración se lleva 2.600 euros (más de la mitad).

Y hay que tener en cuenta que, a la hora de realizar este cómputo, el Juzgado considera que debe tenerse en cuenta “no sólo la plusvalía municipal pagada, sino también el resto de los impuestos que pueden gravar la transmisión. Sería por ejemplo el caso, de la ganancia patrimonial que el contribuyente también tendrá que pagar en el IRPF”, recuerda el abogado Salcedo.

Por ello, el juzgado madrileño estima que para decidir si el impuesto es confiscatorio, hay que tener en cuenta todos los tributos que el vendedor debe pagar por la venta.

Ahora la pelota está en el tejado del Constitucional que debe decidir si la plusvalía municipal es confiscatoria o no. En opinión de Salcedo, se trata de una sentencia esperada ya que este tipo de situaciones se producen con bastante frecuencia en la práctica. “Y los ayuntamientos aprovechan la falta de pronunciamiento del Constitucional para seguir exigiendo el impuesto a los contribuyentes”, sentencia José María Salcedo.

Llegan nuevas ayudas públicas para rehabilitar viviendas: qué ofrecen y qué ventajas tienen

2018-01-18 13:49:22

Autor: Redacción

10 enero 2018, 7:35

estadísticas

Compartir en:

A partir de este año, más de 18 millones de hogares en España pueden pedir una ayuda estatal para rehabilitar su casa y ganar en eficiencia energética.

Y es que el Plan de Vivienda 2018-2021 que entra en vigor este año (este mes, según las previsiones) contempla la concesión de subvenciones destinadas a la renovación urbana, el ahorro energético y la accesibilidad. Una de sus medidas estrella es la ayuda a los jóvenes para la compra de vivienda (medida que, sin embargo, critican muchos expertos), aunque no es la única. Con el objetivo de impulsar la rehabilitación del parque urbano con criterios sostenibles, el Ministerio de Fomento ha creado dentro del plan un programa concreto sobre la eficiencia energética.

Para solicitar la subvención, basta con que el edificio fuera construido antes de 1996 (en el anterior plan el límite se situaba en 1981), e incluso está disponible para las viviendas unifamiliares y para las segundas residencias (el 50% del plan va destinado a viviendas habituales, frente al 70% previo). Tras estos cambios, el parque de viviendas objeto de subvención se amplía de 13,6 millones a 18,2 millones.

Cuánto dinero se consigue y para qué puede usarse

¿Y cuánto dinero se puede conseguir? Como recuerdan los expertos de Sto, multinacional alemana especializada en la construcción sostenible, las subvenciones cubren el 40% del coste de la obra de renovación, porcentaje que se eleva al 75% en el caso de que los beneficiarios ganen menos de tres veces el IPREM (Indicador Público de Renta de Efectos Múltiples) o de que la reforma incluya obras de accesibilidad (solo en caso de residentes con movilidad reducida o mayores de 65 años; si no es así, la subvención se sitúa en el 60%).

Dicho esto, el plan contempla unos límites, que el Gobierno ha fijado en 8.000 euros en el caso de los pisos y de 12.000 euros en el de las viviendas unifamilares. En el caso de que el inmueble esté catalogado como un Bien de Interés Cultural (BIC), la ayuda sube otros 1.000 euros adicionales, mientras que se sitúa en 10 euros/m2 en el caso de las superficies de uso comercial.

Pero ¿qué se puede hacer con este dinero? Serán subvencionables, por ejemplo, la mejora de la envolvente térmica de la vivienda; la instalación de sistemas de calefacción, refrigeración, producción de agua caliente sanitaria y ventilación para el acondicionamiento térmico, o el incremento de la eficiencia energética de los ya existentes; el establecimiento de equipos de generación o que permitan la utilización de energías renovables; la aplicación de mejoras que protejan del ruido o la instalación de sistemas que contribuyan a reducir la contaminación interior del inmueble.

En qué casos puedes comprarte una vivienda protegida si ya tienes una casa

2017-10-30 15:17:23

Compartir en:

Artículo escrito por Inmaculada Carrillo, abogada de Legálitas.

En este tema debemos tener en cuenta que, si bien existe una normativa a nivel estatal sobre política de viviendas de protección oficial (Real Decreto-ley 31/1978, de 31 de octubre) y su Reglamento de desarrollo (Real Decreto 3148/1978, de 10 de noviembre), es en la normativa autonómica la que actualmente regulan los requisitos que han de cumplir aquellas personas que quieran adquirir una vivienda de protección oficial.

Por ese motivo, la persona interesada siempre deberá consultar las disposiciones legales vigentes en su Comunidad Autónoma.

En general, la Administración pública competente podrá verificar el cumplimiento de estos requisitos de acceso tanto con la documentación aportada por el interesado, como por la información que pueda obtener de los distintos organismos y Administraciones públicas. El incumplimiento de ese requisito producirá la inadmisión de la solicitud y el archivo de la misma.

A modo de ejemplo, referimos la normativa que regula esta cuestión en Madrid, Andalucía o Galicia.

Normativa VPO Madrid

En Madrid, el Decreto 19/2006, de 9 de febrero, del Consejo de Gobierno, por el que se regula el proceso de adjudicación de viviendas del Instituto de la Vivienda de Madrid, establece que no pueden solicitar la compra de una vivienda de protección pública aquellas personas que ellas o alguno de los miembros de su unidad familiar, sean titulares del pleno dominio o de un derecho real de uso o disfrute sobre otra vivienda en todo el territorio nacional. Pero hay dos excepciones:

  1. Las personas que sean titulares de pleno dominio o de un derecho real de uso o disfrute de una parte de la vivienda no superior al 50% adquirida por herencia.
  2. Las personas que sean titulares de una vivienda, cuando por sentencia judicial de separación o divorcio no se le haya adjudicado el uso de dicha vivienda que constituía la residencia familiar.

Cuando hablamos de un derecho real de uso y disfrute, se refiere por ejemplo a un usufructo (derecho de uso y disfrute) adquirido por herencia. No se entiende por derecho real, por ejemplo, un contrato de arrendamiento o un préstamo gratuito (precario) de vivienda.

Normativa VPO Andalucía

En Andalucía, el artículo 3 de la Orden de 7 de julio de 2009, por la que se publica el texto integrado del Plan Concertado de Vivienda y Suelo 2008-2012, aprobado por el Decreto 395/2008, de 24 de junio, establece que no podrán acceder a la vivienda protegida los titulares del pleno dominio de alguna otra vivienda protegida o libre, o que estén en posesión de la misma en virtud de un derecho real de goce o disfrute vitalicio, sin especificar excepciones.

Normativa VPO Galicia

Por su parte Galicia, la Ley 8/2012, de 29 de junio, de vivienda de Galicia, en su art. 63 establece que no podrán acceder a la compra de una vivienda de protección pública las personas que ya tengan una vivienda en propiedad, con las siguientes excepciones:

  1. En los casos de liquidación de la sociedad de gananciales o de cualquier otro régimen económico matrimonial y de parejas de hecho legalmente constituidas, cuando la vivienda que les hubiese sido adjudicada se atribuya a uno de los cónyuges.
  2. En los supuestos de adquisiciones 'mortis causa', entendiéndose incluidos en este supuesto los pactos sucesorios. Pero, cuando la nueva persona propietaria no reúna las condiciones y los requisitos específicos para acceder a las viviendas sujetas a algún régimen de protección, deberá transmitirlas en el plazo de seis meses a quien cumpla las condiciones.

Para cualquier duda relacionada con tu vivienda, ya seas propietario o inquilino, por ser lector de Idealista desde Legálitas ofrecemos la posibilidad de consultar gratis a un abogado experto en Derecho Inmobiliario.

estadísticas

  • Lecturas 2.231
  • Ver comentarios / Comentar

Compartir en: