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Alquilar con seguridad en pleno covid-19

2020-05-28 13:07:38

¿Cómo garantizar los protocolos sanitarios, para alquilar con la máxima seguridad, ante los riesgos de contagio por el coronavirus? Si un propietario particular decide ocuparse él mismo del alquiler de su vivienda, tiene que saber que en las visitas al inmueble se arriesga mucho a un posible contagio, al exponerse varios días ante un gran número de candidatos a inquilinos. La alternativa más segura se encuentra en la profesionalización del alquiler residencial, donde las empresas y los profesionales dedicados a la gestión integral de los arrendamientos urbanos, son los que tienen los conocimientos, mejor preparación y los medios técnicos necesarios para garantizar una mayor seguridad en el alquiler, tanto en las fases de desescalada, como ante un posible repunte de la epidemia.

Las ciudades de Madrid y Barcelona, que es donde se concentra la gran parte del alquiler en España, acaban de entrar en la Fase 1, pero los cambios introducidos por el Gobierno sobre la Fase 0 y siguiendo las recomendaciones del Consejo General de Agentes de la Propiedad Inmobiliaria, ya hicieron viable el arranque del mercado del alquiler la semana pasada.

En la Agencia Negociadora del Alquiler hace ya tiempo que hicimos los deberes en este aspecto, y el 15 de abril elaboramos un “Protocolo de actuación para alquilar una vivienda con seguridad” y lo compartimos con la Secretaría de Estado del Ministerio de Transportes, Movilidad y Agenda Urbana, para que sirviera de guía en los procesos de desescalada, planificados desde el Gobierno. En este sentido, por parte de las Administraciones, hasta el momento no hay una guía clara y concreta de actuación en los que se refiere a los arrendamientos urbanos, y ha sido el propio sector el que se ha autorregulado para garantizar la viabilidad del mismo, y la seguridad de propietarios, inquilinos y de los profesionales, que forman parte del mercado del alquiler de viviendas en España.   

Por lo tanto, el fin último de este Protocolo es el de garantizar la seguridad sanitaria de todas las personas que de forma directa e indirecta intervienen en el mercado del alquiler de viviendas, y que desde nuestra empresa ya hemos puesto en marcha.

En el alquiler de viviendas se producen principalmente cuatro escenarios que hay que tener muy en cuenta en esta nueva situación, para poder cumplir de forma eficaz con las medidas de distanciamiento, número de personas en contacto, limpieza y desinfección. Los cuatro escenarios contemplan desde la oferta de la vivienda que se quiere poner en alquiler hasta la resolución y el fin del contrato. Estos son:

1.- Oferta de la vivienda. Reducimos los desplazamientos para que el propietario solo tenga que desplazarse una vez, en la visita en el inmueble a alquilar, cuando la vivienda que quiere alquilar no es su residencia habitual. El propietario puede recibir toda la información de los servicios que se ofrecen vía telefónica o de forma presencial. En esta visita acudirá el asesor de la empresa, para firmar el encargo de alquiler y recibir las llaves de la vivienda.

2.- Visitas al inmueble. Esta es la etapa de mayor contacto entre propietarios y posibles inquilinos, lo cual expone al propietario diariamente a un elevado riesgo de contagio, si es el propietario el que se ocupa de la gestión de su vivienda de alquiler. Cuando un profesional se ocupa de esta tarea, se reducen enormemente los riesgos de contagio para el propietario, y será un comercial de la empresa el que enseñe la vivienda, dentro de un protocolo de seguridad, a los posibles inquilinos. Las empresas y profesionales están en condiciones óptimas para garantizar un proceso muy seguro en las visitas al inmueble, planificando de forma correcta el número de personas por visita/hora adecuada al espacio y situación, marcando las distancias de seguridad, y proveyendo de los materiales de desinfección necesarios como gel hidroalcohólico, mascarillas y guantes.

3.- Firma de contrato de alquiler. La firma del contrato es un proceso donde propietarios e inquilinos deben reunirse, y en muchas ocasiones los inquilinos que van a firmar son más de uno. El contrato se firmará en la sede de la empresa, a través de firma biométrica en una tablet, con el fin de agilizar los procesos de firma y dotar de mayor seguridad a las operaciones, guardando los protocolos de seguridad y distancia en distintos procesos. Una gran parte de este proceso, que tiene que ver con el envío de documentación, se realiza ya de forma telemática.

4.- Resolución de contratos. Este es el último paso del alquiler, donde propietario e inquilino deben desplazarse a la vivienda para la resolución del contrato. Será un profesional de la empresa de gestión de alquileres el que establecerá un protocolo seguro para la visita, donde le profesional procederá a la resolución del contrato, levantando acta del estado de la vivienda y recogiendo las llaves.

Creemos que en estos momentos de gran complejidad, la gestión de alquileres llevada a cabo por los profesionales del sector, puede aportar mayores niveles de seguridad y eficacia a propietarios e inquilinos, como ya sucede en muchos países de la Unión Europea.

El precio de la vivienda en España caerá entre un 3% y un 3,5% en 2020, según S&P

2020-05-18 12:36:56

Autor:Redacción

15 mayo 2020, 13:35

Los precios de la vivienda disminuirán en casi todos los principales mercados de Europa occidental este año debido a los efectos económicos de la pandemia de covid-19, según el informe >Government Job Support Will Stem European Housing Market Price Falls de S&P Global Ratings. La agencia de calificación de riesgo pronostica un descenso de entre un 3% y un 3,5% en España y espera que el precio no vuelve a aumentar hasta 2022.

S&P ha realizado un análisis del mercado residencial en Europa y las consecuencias de la crisis del covid-19. Los resultados arrojan un futuro esperanzador para los vendedores porque la compañía vaticina caídas mínimas del precio de la vivienda.

"Esperamos que los precios de la vivienda disminuyan entre un 3% y un 3,5% en Irlanda, Italia, España y el Reino Unido, un 2,5% en Portugal y entre un 1,2% y un 1,4% en Bélgica, Francia y Alemania", afirma Boris Glass, economista senior de S&P Global Ratings. "Solo en Suiza esperamos que los precios sigan aumentando mínimamente un 0,5% este año", puntualiza Glass.

En este sentido, S&P espera que los mercados se recuperen más rápido de lo previsto. De hecho, la agencia de calificación de riesgo prevé que el precio de la vivienda vuelva a experimentar un crecimiento a finales de 2022. Los planes de apoyo laboral a gran escala implementados por los gobiernos de toda Europa contendran el aumento de las tasas de desempleo y, por lo tanto, la caída de los precios de la vivienda, explica en este sentido Glass. 

La rápida acción del Banco Central ha limitado el deterioro de las condiciones crediticias. Además, la política monetaria debería de continuar siendo extramadamente flexible y solidaria, incluso a medida que las economías se recuperan, señala el informe.

"Los hogares actualmente están acumulando grandes ahorros, lo que debería ayudar a apuntalar la recuperación de la economía y del mercado inmobiliario una vez que se levanten las medidas de contención de virus y las economías comiencen a regresar gradualmente a una apariencia de normalidad", afirma Glass.

Un pronóstico que podría ser revisado en los próximos meses si se produjera un nuevo rebrote del coronavirus en otoño o si el mercado laboral no responde a las medidas impuestas por los gobiernos europeos para evitar los despidos, según señalan en el informe.

El posible aluvión de locales comerciales vacíos por la crisis del covid-19 relanza su conversión en viviendas

2020-05-14 19:24:54

Autor:@Carlos Lospitao

14 mayo 2020, 6:04

La pandemia del coronavirus ha originado una crisis económica que ha terminado por afectar al tejido empresarial español formado en su gran mayoría por pymes. El comercio es uno de los sectores más afectados y los expertos afirman que tras el covid-19 podrían quedarse vacíos un 40% de los locales comerciales, según cifras de Brickbro.

El CEO de la compañía, Guillermo Preckler, ha explicado que en las últimas semanas ya se ha producido un cambio de tendencia en este sentido. “La situación está forzando a que muchos negocios tengan que cerrar directamente la persiana”, afirma.

En este escenario, las empresas dedicadas a la conversión de estos espacios en viviendas ya han comenzado a echar números. La realidad es que este negocio arroja rentabilidades que en algunos casos alcanzan cifras del 100% y del 200%, aunque los trámites burocráticos -18 meses en Madrid- espantan a muchos inversores. 

Jon Goitia es una de esas personas que ya otea el mercado de los locales comerciales vacíos, aunque reconoce que es algo que siempre ha hecho, no sólo ahora que la pandemia puede aumentar el número de espacios sin inquilino. Este profesional del sector ha encontrado un modelo de negocio muy rentable que despegó hace un par de años. Goitia hace las veces de arquitecto, promotor y/o constructor, dependiendo del proyecto. “Me introduje en este mundo tras muchos años -creó su empresa Goitorre S.L en 2003- comprando casas, reformándolas y luego vendiéndolas. Me di cuenta de que había mucha competencia porque existían pocas barreras de entrada… Lo hacía todo el mundo”, explica a idealista/news.

Ante los márgenes tan ajustados que dejaba esta actividad, Goitia decidió atisbar el horizonte del sector inmobiliario para encontrar un nicho de mercado poco explotado. Fue entonces cuando descubrió la conversión de los locales comerciales en vivienda. Tras la crisis económica de 2008, no sólo bajaron los precios de la vivienda, sino también los de los espacios terciarios. Se podía comprar barato, pero casi nadie lo hacía para después convertirlos en casas. “Para iniciar este negocio no sólo te hacía falta la inversión, también un proyecto, nuevas licencias, más de un año en tramitaciones burocráticas para cambiar el uso del suelo… Demasiadas condiciones que me hicieron pensar que la competencia sería menor”, afirma Goitia.

Y claro, a una menor rivalidad entre empresas, una mayor rentabilidad para estas. Números que asombran a propios y extraños. “He llegado a comprar un local por 84.000 euros y venderlo tras su reconversión -inversión de 200.000 euros- en un conjunto de cuatro viviendas por 600.000 euros”, asevera. De momento, Goitia sólo trabaja en Madrid, porque es un mercado que conoce muy bien y donde comete pocos errores, aunque no descarta expandirse a medio o largo plazo a otras localidades españolas. “El noreste de Madrid es la zona más rentable y por distritos son Hortaleza, Ciudad Lineal y la zona de San Blas/Canillejas los más atractivos”, puntualiza.

Cabe destacar que Goitia casi nunca trabaja con un cliente finalista, porque arroja un menor beneficio. En este sentido, el empresario explica que realizar un proyecto en concreto para una persona y luego no volver a trabajar con él no te da mucho rendimiento. “Es más cómodo trabajar con personas que sabes que van a volver a invertir”, afirma.  Por este motivo, Goitia cuenta con una cartera más o menos fija de clientes a los que les ofrece ir de la mano en algunas inversiones.

“Trabajo con compañías que me compran el proyecto para después vendérselo a una tercera que ya vende o alquila el activo o también con empresas que directamente adquieren el inmueble para gestionarlo ellas mismas”, explica Goitia. Pero el empresario, al igual que selecciona a los clientes, también hace lo propio con los locales. De hecho, no todos sirven para la reconversión en viviendas. “Los locales que más valoro son los que tienen una alta proporción de fachada versus su superficie para conseguir los máximos m2 y poder construir así más de una vivienda”, explica en este sentido. De hecho, Goitia afirma que sus proyectos suelen contar en su gran mayoría con tres viviendas de media.

A pesar de no dedicarse al cliente finalista, Goitia sí tiene identificado el perfil de inquilino que suelen demandar este tipo de vivienda. “Son ‘singles’, parejas jóvenes o personas con movilidad reducida que dejan sus pisos altos sin ascensor en el centro de Madrid”, afirma este empresario que ya ha realizado más de 50 proyectos que ha convertido en cerca de 170 viviendas.

Al final, las claves de este negocio son dos: la calidad del proyecto y el tiempo de espera hasta conseguir todas las licencias que certifiquen el cambio de uso comercial a residencial. “El tiempo estimado para conseguir todos los trámites se sitúa entre 16 y 18 meses en Madrid. Además hay que tener en cuenta que todas las viviendas han de contar con al menos 25 m2 habitables que es lo que marca la normativa de la ciudad”, señala en este sentido. Una espera demasiado larga que podría verse reducida tras el plan de choque para agilizar las licencias de obra iniciado por el consistorio madrileño.

Impuesto sobre Donaciones: cuánto debes pagar por donar una vivienda

2019-12-27 15:09:53

Las donaciones no están exentas de tributar y el impuesto que las regula es el de Sucesiones y Donaciones, que depende de cada Comunidad Autónoma. En caso de recibir la donación de una vivienda, la norma que se aplica es la de la Autonomía donde esté ubicada la casa. Si lo que se dona es dinero en metálico para comprar un piso, la norma que aplica es la de la Autonomía en la que se encuentre la residencia habitual del donatario (donde haya estado más días en los últimos cinco años anteriores a la donación), tal y como recuerda el abogado José María Salcedo, socio del despacho Ático Jurídico.

Para calcular lo que toca pagar en impuestos al beneficiario de la donación es esencial conocer la relación de parentesco entre el donante y el donatario, así como el patrimonio preexistente del beneficiario de la donación. Y es que, por ejemplo, en la mayoría de las CC.AA. la donación entre padres e hijos está bonificada o puede beneficiarse de reducciones. De tal manera que cuanto más lejano sea el parentesco, más impuestos habrá que pagar.

Por ejemplo, en la Comunidad de Madrid el Impuesto sobre Sucesiones y Donaciones está bonificado al 99% si la donación de una vivienda es de primer grado de parentesco (padres e hijos, por ejemplo).

Otro impuesto que tendrá que pagar el hijo o familiar “premiado” con un inmueble es el Impuesto sobre plusvalía municipal. Y ello salvo que, según recuerda el abogado de Ático Jurídico, se pueda demostrar que el valor del terreno es ahora inferior al que tenía cuando lo adquirió el donante.

Es un tributo local, con lo que es cada Ayuntamiento el que establece el impuesto aplicable (que se calcula sobre el valor catastral del suelo al que se aplica un coeficiente en función de los años en que el donante ha tenido el piso y posteriormente se aplica un tipo que, en ningún caso, puede ser superior al 30%).

Además, el donatario también tendrá que pagar en el futuro el Impuesto de Bienes Inmuebles (IBI), en su condición de propietario del mismo.

Pero el donante también tendrá que hacer cuentas con el fisco. Éste tendrá que pagar el IRPF, pese a que no ha vendido el piso, sino que se lo ha regalado a un familiar.

En cuanto al IRPF, si de la diferencia entre el valor de adquisición del inmueble y el valor real en el momento de la donación hay una ganancia, ésta tributará en el IRPF del donante al os tipos del 19%-23%, en función del importe del beneficio obtenido.

Pero si se genera una pérdida (porque el valor real actual del piso es inferior al valor de adquisición), entonces esta pérdida no se podrá incluir en el IRPF. No obstante, José María Salcedo recuerda que el TEAR de Valencia, en una reciente resolución, ha considerado que dichas pérdidas sí podrían incluirse en la declaración de IRPF, y compensarse con las ganancias obtenidas en el ejercicio, y en los cuatro siguientes

Andalucía

En esta comunidad autónoma hay una reducción del 99% de las cantidades donadas a descendientes para la adquisición de la primera vivienda habitual. La base máxima de reducción es de 120.000 euros, para menores de 35 años. Y de 180.000 euros, para personas con discapacidad, con un grado de discapacidad igual o superior al 33%. También hay una reducción propia del 99% por la donación de vivienda habitual a descendientes con discapacidad, con una base máxima de la reducción de 180.000 euros.

En cambio, si lo que se dona es directamente un inmueble, en lugar de dinero, entonces no hay ninguna reducción.

Hipotecas verdes: qué son, cómo funcionan en España y por qué están llamadas a revolucionar el mercado

2019-11-11 14:47:12

Autor: @Ana P. Alarcos

07 noviembre 2019, 8:07

Mucho se ha hablado en los últimos tiempos de las hipotecas verdes, unos préstamos con garantía hipotecaria que tienen como único objetivo premiar la compra de casas eficientes o las reformas que busquen reducir el consumo de los pisos antiguos.

De momento, las hipotecas verdes están dando sus primeros pasos en el mercado doméstico, igual que en Europa, a la espera de que se definan unos criterios comunitarios que les permitan despegar. A pesar de que todavía se están comercializando de forma residual, los expertos creen que en los próximos años estarán a la orden del día en el mercado hipotecario.

Para despejar dudas, resumimos a quién van dirigidos estos productos hipotecarios, qué entidades los están ofreciendo ya, en qué se diferencian de los préstamos tradicionales y qué tiene que suceder para que se generalicen.

Lo primero de todo es tener claro qué es una hipoteca verde y en qué casos se puede contratar. Y la respuesta es que sirve para financiar la adquisición de un inmueble que tenga una calificación energética A o B (los dos escalones más altos posibles), o la rehabilitación de una casa antigua, siempre que se consiga mejorar en un 30% su eficiencia energética. Eso es lo que considera la Comisión Europea una ‘vivienda verde’.

Las ofertas de los bancos

¿Y qué tipo de entidades lo están comercializando? En el caso de España destacan entidades como Triodos Bank, Banco Santander, Bankia, BBVA, Caja Rural de Navarra, Cajamar y Unión de Créditos Inmobiliarios (UCI). Todas ellas aplican unos intereses algo más bajos que en las hipotecas estándar. Es decir, premian al cliente con un descuento en el tipo de interés y en algunos casos se reduce la aportación personal que exigen los bancos para aprobar el préstamo.

El holandés Triodos Bank, por ejemplo, ya ha concedido casi 1.700 hipotecas de este tipo en nuestro país (entre todos los países europeos en los que opera ha cerrado casi 12.000 operaciones) y vincula el tipo de interés que cobra al cliente a la calificación energética de su vivienda. Su oferta incluye préstamos a tipo variable o mixtos y en el caso de las hipotecas variables el diferencial mejora en más de dos décimas entre una casa A+ y una G.

En términos económicos, supone una rebaja de unos 16 euros mensuales y de unos 4.000 euros a lo largo de la vida del préstamo variable. En el caso de los productos mixtos (donde los primeros años se aplica un tipo fijo y después uno variable), el ahorro ronda los 20 euros mensuales y los 5.000 euros en términos totales.

Santander, por su parte, bonifica en 10 puntos básicos (esto es, un 0,1%) el tipo de interés por la compra de viviendas sostenibles, según los certificados reconocidos por el mercado, respecto a una hipoteca tradicional. La oferta ‘estándar’ de la entidad presidida por Ana Botín es de 0,99% + euríbor en el caso de un préstamo variable y del 1,9% a tipo fijo. Además, ha lanzado un préstamo para financiar rehabilitaciones energéticas de entre 3.000 y 100.000 euros, con la colaboración del Banco Europeo de Inversiones (BEI). 

Bankia también tiene abierta una línea de crédito específica para financiar la compra de casas sostenibles. En su caso, las hipotecas tienen una bonificación de 25 puntos básicos (0,25%) frente a los préstamos habituales, mientras que Cajamar aplica una rebaja de 5 puntos básicos (0,05%) en el interés inicial y en el diferencial de su hipoteca variable ‘Wefferent’, enfocada a clientela joven y de perfil digital, y está disponible para compra de viviendas, rehabilitación o construcción. 

BBVA, por su parte, tiene una línea de préstamo promotor destinada a la construcción de viviendas de alta eficiencia energética y que permite a los compradores financiar la casa con una bonificación en el diferencial de la hipoteca a través de la subrogación. En el caso de UCI la oferta se basa en bonificar 10 puntos básicos el diferencial y exigir una menor aportación por parte del cliente para la compra de vivienda, teniendo en cuenta su nivel de riesgo y exigiendo al menos un 10% del precio de compra.

Sin embargo, los expertos creen que las bonificaciones de momento son muy escasas. “Aquí los bancos han sido poco creativos, y por lo general lo único que ofrecen es una rebaja en el tipo de interés. Deberían pensar en otros incentivos, como por ejemplo sacar productos hipotecarios específicos para rehabilitación energética, que seguramente ayudará a que la gente enfoque las reformas en este sentido”, opina Juan Villén, responsable de idealista/hipotecas, quien insiste en que “aunque cada vez más bancos ofrecen estos productos hipotecarios, deberían estar más visibles. Casi todas las promociones de obra nueva son ya certificación A-B, por lo que los bancos deberían publicitar hipotecas verdes para todas estas viviendas”.

El proceso, en un momento incipiente

Y si son unos préstamos tan buenos, ¿por qué todavía no se han asentado? Según explica Enrique Benavides, gerente de la Asociación Hipotecaria Española (AHE), “el desarrollo práctico de este tipo de hipotecas todavía es incipiente en Europa porque existen varios aspectos que matizar para ser un producto comercialmente maduro”.

Aún hay muchos aspectos que se están debatiendo y que deben ser aclarados y consensuados, como por ejemplo la idoneidad de los certificados de eficiencia energética actuales, la clasificación homogénea de los inmuebles; los incentivos y/o gravámenes para fomentar en los intervinientes (desde promotores a ciudadanos, pasando por entidades financieras), la transición hacia los objetivos de eficiencia energética, el valor de tasación de un inmueble verde frente a uno no-verde, o la medición del impacto de las mejoras en eficiencia de las viviendas”, aclara Benavides.

Algo parecido opina Javier Kindelan, portavoz de RICS, vicepresidente de CBRE España y presidente de Valuation Advisory Services CBRE EMEA, quien afirma que “nos encontramos en una fase incipiente donde se están estableciendo los pilares de la financiación sostenible. Como resultado, según el informe publicado por el World Resource Institute, solo la mitad de los 50 bancos más grandes del mundo tienen actualmente objetivos económicos sostenibles y ofrecen créditos sostenibles”.

Por otro lado, Cátia de Almeida, responsable del proyecto de hipotecas verdes de Unión de Créditos Inmobiliarios (UCI), sostiene que “a nivel europeo, existen varias propuestas para definir las pautas y la estandarización de las hipotecas verdes”, como los planes de acción que han iniciado países como Italia, Bélgica, Alemania o Dinamarca.

En el caso de España, de Almeida resalta que en los últimos años se ha observado una preocupación más latente por cómo afecta la vivienda al cambio climático y cómo los usuarios pueden tomar acciones para evitar que los hogares sigan produciendo emisiones de CO2 de manera desmesurada (la vivienda es responsable de más de una tercera parte de las emisiones). A pesar de ello, “todavía no se han desarrollado planes de subvenciones o incentivos económicos de forma estructurada y coordinada para que los clientes puedan tomar medidas de mejora sin que se vean afectados financieramente. Y es aquí donde las entidades privadas tienen un papel fundamental para crear ese vínculo entre el cliente y el desarrollo de viviendas sostenibles”, insiste.

Un impulso ‘obligado’ que llega de Europa

Y si todavía están en un momento tan incipiente, ¿por qué el mercado da por hecho que se van a generalizar en los próximos años? La respuesta es que estarán impulsadas por los objetivos de sostenibilidad que se ha fijado la Unión Europea en el Marco Estratégico de Energía y Clima, basados en conseguir cero emisiones de carbono en 2050 y que incluyen una estrategia específica de renovación del parque residencial (ERESEE en el caso de España). Entre las medidas propuestas está que los edificios tengan un consumo de energía casi nulo, por lo que se tendrán que poner en marcha normativas y acciones enfocadas a reducir las emisiones.

En el contexto hipotecario, también se ha creado una iniciativa bautizada como Energy Efficient Mortgages (EEM), que pretende promover y financiar la inversión en edificios energéticamente eficientes y en energía renovada con el fin de garantizar un futuro más verde y sostenible. La iniciativa está respaldada por algunos de los mayores bancos privados del Viejo Continente y el mercado da por hecho que será un filón para los préstamos verdes.

El responsable de idealista/hipotecas recuerda que “el futuro son las casas eficientes y estas hipotecas van de la mano”, mientras que el gerente de la AHE sostiene que “la eficiencia energética y la descarbonización que se ha marcado Europa afectan a todos los ámbitos de la vida, y todos los agentes económicos deben ser parte de la solución, incluidas las entidades financieras”.  

Pedro Garrido Chamorro, director general de los Registros y el Notariado, opina que “la financiación verde debe ser una de nuestras preocupaciones inmediatas, tanto por la necesidad de crear nuevos productos como por fomentar la sostenibilidad”.

Para Kindelán, la gran catapulta de las hipotecas será “el compromiso de nuestro país con el clima y el medioambiente, así como la necesidad de concienciar y potenciar la competitividad de la banca en la innovación y apuesta de productos financieros sostenibles, que demuestren un mayor compromiso con el entorno”. Y añade que las hipotecas verdes “potencian una construcción y reforma más sostenible, reduciendo la demanda energética, que a su vez reduce los riesgos inmobiliarios dotando los activos de mejor y mayor vida útil por su estado más optimo, competitividad y liquidez”.

Por último, la responsable de hipotecas verdes de UCI añade que el tirón de estos préstamos también estará ligado a la propia evolución del mercado. “Los bancos ya han detectado demanda por parte de sus clientes, y esta tendencia comienza a calar entre las promotoras, que ofrecen cada vez más desarrollos eficientes, de máximo nivel y uso eficiente de los recursos. Las hipotecas verdes han venido para quedarse porque el futuro o será sostenible o no será”.

En España, además, su recorrido es muy amplio. Según idealista/data, la mayoría de las viviendas en venta y alquiler que hay actualmente disponibles en el mercado tienen un nivel de sostenibilidad medio-bajo. En concreto, el certificado energético más habitual es el E (el quinto peor nivel en una escala de siete). Por otro lado, desde la Dirección General de Arquitectura, Vivienda y Suelo dependiente del Ministerio de Fomento sostienen que más del 60% del parque de viviendas doméstico fue construido cuando no había normativas de eficiencia.

En Europa el escenario no mejora mucho más: la Federación Hipotecaria Europea calcula que en la UE hay más de 220 millones de bloques de pisos construidos antes de 2001 y hay millones de viviendas con una certificación energética inferior a C. 

Y este bajo nivel de sostenibilidad tiene un impacto directo en el consumo de energía y, por ende, en el bolsillo de los ciudadanos. Según un estudio realizado por la iniciativa Energy Efficient Mortgages en Dinamarca, una vivienda de calificación A gasta seis veces menos de energía que una de calificación G (la más baja del ranking), lo que le supone un ahorro anual de más de 3.500 euros y le confiere en torno a 64.000 euros extra de valor de mercado.

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El Constitucional pasa revista al impuesto de plusvalía: decidirá cuándo es confiscatorio

2019-04-12 19:34:02

Autor: @pmartinez-almeida

02 abril 2019, 23:30

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El Tribunal Constitucional tiene sobre la mesa un nuevo caso sobre el impuesto de plusvalía municipal: debe decidir si es confiscatorio cuando el importe que sale a pagar es prácticamente el mismo que la ganancia obtenida. Así, dará respuesta a una cuestión de inconstitucionalidad planteada por el Juzgado de lo Contencioso nº 32 de Madrid.

En el caso planteado en el Juzgado madrileño la ganancia obtenida por el vendedor resultante de la comparación de las escrituras de compra y de venta ascendía al importe de 4.343,67 euros, mientras que la liquidación de plusvalía municipal tenía un resultado a ingresar de 3.560,02 euros. Es decir, “el impuesto suponía un 83,89% de la total ganancia obtenida”, subraya José María Salcedo, socio del despacho Ático Jurídico.

Pero, además, el Juzgado recuerda que hay más gastos que debe asumir el vendedor, como la cancelación de la hipoteca, registro, certificado energético… La diferencia entre adquisición y transmisión sería de 3.473,90 euros. Por tanto, en caso de admitirse estos gastos, el impuesto a pagar directamente sería superior a la ganancia obtenida.

Por eso, antes de resolver el caso, el Juzgado ha planteado la cuestión de inconstitucionalidad ante el Tribunal Constitucional “por entender que la normativa del impuesto, en estos casos, podría vulnerar varios principios constitucionales previstos en el artículo 31 de la Constitución”, señala Salcedo. Y esos principios son los siguientes:

  • El principio de capacidad económica: porque el impuesto a pagar en cada caso no depende de la ganancia obtenida. Se grava igual un incremento del 1% que del 50%. Es decir, no se tiene en cuenta la ganancia obtenida, gravando igual a los contribuyentes aunque en un caso hayan obtenido una cuantiosa ganancia, y en otros no.
  • El principio de progresividad: porque no paga más impuesto el que tiene una ganancia superior. Es la consecuencia de que el impuesto se exija sin tener en cuenta la riqueza puesta de manifiesto en la transmisión.  Sin embargo, el sistema tributario debe gravar más a los contribuyentes que manifiesten una mayor capacidad económica.
  • El principio de no confiscatoriedad: se entendería vulnerado en un doble sentido:
  1. Si el impuesto que sale a pagar es superior a la ganancia obtenida (ejemplo: ganancia de 5.000 euros, impuesto de 6.000 euros).
  2. Si, sobre el rendimiento que se obtiene, es mayor la cantidad que se paga vía impuestos, que la que se queda el contribuyente. El Juzgado plantea que el impuesto podría ser progresivo si supera el 50% de la ganancia. Por ejemplo, una ganancia de 5.000 euros, y en impuestos la Administración se lleva 2.600 euros (más de la mitad).

Y hay que tener en cuenta que, a la hora de realizar este cómputo, el Juzgado considera que debe tenerse en cuenta “no sólo la plusvalía municipal pagada, sino también el resto de los impuestos que pueden gravar la transmisión. Sería por ejemplo el caso, de la ganancia patrimonial que el contribuyente también tendrá que pagar en el IRPF”, recuerda el abogado Salcedo.

Por ello, el juzgado madrileño estima que para decidir si el impuesto es confiscatorio, hay que tener en cuenta todos los tributos que el vendedor debe pagar por la venta.

Ahora la pelota está en el tejado del Constitucional que debe decidir si la plusvalía municipal es confiscatoria o no. En opinión de Salcedo, se trata de una sentencia esperada ya que este tipo de situaciones se producen con bastante frecuencia en la práctica. “Y los ayuntamientos aprovechan la falta de pronunciamiento del Constitucional para seguir exigiendo el impuesto a los contribuyentes”, sentencia José María Salcedo.

La Diputación Permanente del Congreso convalida la nueva ley del alquiler: así queda el mercado

2019-04-12 19:29:53

El último Consejo de Ministros de la legislatura viene con un real decreto ley de reforma del mercado del alquiler. El nuevo texto incluye prácticamente todas las medidas del decreto anterior, como el incremento en la duración de los contratos, a lo que se añade que la subida de las rentas anuales queda anclada al IPC o la creación de un índice de precios de la vivienda.

El real decreto ley entrará en vigor en cuanto esté publicado en el Boletín Oficial del Estado (BOE) y necesitará, una vez más, ser convalidado por el Congreso de los Diputados. Esta vez a través de la Diputación Permanente, ya que las Cortes se disolverán el próximo 5 de marzo ante la convocatoria de Elecciones Generales el 28 de abril. La diputación tendrá 30 días hábiles para votar esa convalidación.

Resumimos las propuestas del nuevo Real Decreto-ley de medidas del alquiler de viviendas y las que el Gobierno ha recuperado del decreto anterior (RD-Ley 21/2018, de 14 de diciembre), pero que fue rechazado en enero por el Congreso de los Diputados:

Por la parte de la reforma de la Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU) que afecta a los contratos:

  • Se amplia el plazo de prórroga obligatoria de los contratos de alquiler de tres (3) a cinco (5) años, y se ampliará la prórroga tácita de uno (1) a tres (3) años para personas físicas, en el caso de que el arrendador o el arrendatario no manifiesten su voluntad de no renovarlo.
  • En el caso de que la parte arrendadora sea una persona jurídica serán siete (7) años de contrato obligatoria y tres (3) de tácita.
  • La subida de la renta anual estará ligada al IPC durante el tiempo que dure el contrato (5 años).
  • Se limita a dos (2) meses de renta las garantías adicionales a la fianza (un mes), salvo que se trate de contratos de larga duración.
  • Para poder resolver el contrato, una vez llegada la fecha de vencimiento del contrato o de cualquiera de sus prórrogas, y transcurridos como mínimo 5 años si el arrendador es persona física , o 7 años si fuera persona jurídica, el arrendador debe comunicar al inquilino, su voluntad de no renovarlo, con, al menos, cuatro (4) meses de antelación. Si es el inquilino el que quiere irse, debe avisar con dos (2) meses de antelación.
  • En caso contrario, el contrato se prorrogará obligatoriamente por plazos anuales hasta un máximo de tres años más, salvo que el inquilino manifieste al arrendador con un mes de antelación a la fecha de terminación de cualquiera de las anualidades, su voluntad de no renovar el contrato.
  • La potestad de recuperación de la vivienda por el propietario para resolver anticipadamente el contrato debe quedar recogida expresamente en el contrato – como que lo necesite para su vivienda habitual, de sus hijos o cónyuge si cambian las circunstancias familiares-.
  • El comprador de una vivienda en alquiler debe respetar el contrato vigente, esté o no inscrito en el Registro de la Propiedad.
  • Si hay acuerdo entre propietario e inquilino se podrán realizar obras de mejora de la vivienda sin necesidad de firmar un nuevo contrato.
  • Los gastos de gestión inmobiliaria y de formalización del contrato irán a cargo del arrendador, siempre que sea una persona jurídica.

Como novedad se define un Índice estatal de referencia del alquiler de viviendas, que según afirman fuente del Ministerio de Fomento servirá a nivel informativo para que las CCAA puedan definir sus propios índices y aplicarlos para sus políticas de vivendas, enfocada a incentivos fiscales.

Este índice se establecerá en un plazo de ocho meses y lo publicará el Ministero de Fomento. Contará con información de todos los estamentos: Agencia Tributaria, registradores, notarios, fianzas registradas, portales inmobiliarios, tendrá una temporalidad anual y detallará los precios por ciudades, distritos y barrios.

Estas mismas fuentes han descartado que la habilitación de este índice de precios suponga el primer paso para limitar el precio de los alquileres, ya que solo una normativa con rango de Ley podría modificar un dereccho fundamental como es la propiedad privada.

Por la parte de beneficios fiscales:

  • Se habilita a los Ayuntamientos la posibilidad de establecer una bonificación de hasta el 95% en la cuota del IBI para las viviendas sujetas a alquiler a precio limitado. Es decir, se trata de una bonificación para el particular que cuenta con una vivienda de protección oficial y que decide ponerla en alquiler, pero a un precio limitado por el Ayuntamiento o la CCAA correspondiente. 
  • Se establece la exención del Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales y Actos Jurídicos Documentados en la suscripción de contratos de arrendamiento de vivienda para uso estable y permanente. Es decir, se elimina el pago del ITP por parte del inquilino en cualquier CCAA.

Se saca la vivienda turística de la regulación de la LAU al tratarse de una actividad económica con lo que se reforma la Ley sobre propiedad horizontal para:

  • Por mayoría cualificada de tres quintas partes de los propietarios, las comunidades de vecinos pueden adoptar acuerdos que limiten o condicionen el ejercicio de la actividad del alquiler turístico de una vivienda, estableciendo la posibilidad de acordar una mayor contribución de estos al pago de los gastos generales (hasta un 20% más).

Por la parte de los desahucios, supone una reforma de la Ley de Enjuiciamiento Civil:

  • Una vez el juez ordena el desahucio del inquilino, este debe avisar a los servicios sociales para que pueden actua en caso de vulnerabilidad por parte del inquilino y hasta que se le busque una alternativa habitacional. El desahucio se interrumpirá por el plazo de un (1) mes si el propietario es un particular y se paralizará por el plazo de tres (3)  meses si se trata de una persona jurídica. 

  • Una vez el juez ordena la demanda de desahucio, debe comunicarlo a los servicios sociales de oficio con fecha y hora exacta del lanzamiento.

  • Por otro lado, y en cuanto a los alquileres de hogares en situación de vulnerabilidad, personas con discapacidad, menores de edad o mayores de 65 años, en caso de fallecimiento del titular del contrato, el arrendamiento se subrogará al resto de inquilinos de la vivienda.

Para Fernando Encinar, jefe de estudios de idealista, “el nuevo intento del Gobierno por regular el alquiler cae en el mismo error de base que el RD aprobado en diciembre, que recordemos que fue tumbado por el Congreso de los Diputados: en vez de aprobar medidas eficaces que busquen el aumento significativo de la oferta para moderar los precios, se mete a regular lo que tienen que hacer los propietarios. Muchos de ellos, con este RD, pueden verse tentados a sacar sus viviendas del alquiler y esto es justo lo contrario de lo que persigue el RD. La discriminación de los propietarios pueden reducir la oferta y aumentar los precios".

"Por otra parte, la creación de un informe de precios de alquiler viene a sumarse a los informes ya existentes, como el de idealista, que venimos publicando desde 2001. El nuevo índice aportará transparencia al mercado pero nos preocupa que pueda usarse para establecer límites al libre mercado. Lo hemos vivido ya en España en los años 70 y más recientemente en Berlín, donde el control de precios no moderó el alquiler sino que lo ha disparado a niveles muy preocupantes”.

“El nuevo RD, si finalmente es aprobado por la Diputación Permanente del Congreso, discriminará entre inquilinos con una saneada posición económica y laboral y los que no. A partir de ahora, muchos inquilinos lo tendrán más difícil a la hora de encontrar una casa en alquiler: menores de 30 años y mayores de 65, familias en riesgo de exclusión social, trabajadores con contratos temporales, familias monoparentales, autónomos, mileuristas… Los propietarios van a ser mucho más exigentes con el perfil del inquilino y con la regulación aprobada por el Gobierno y Podemos, hay miles de inquilinos a los que les costará encontrar una casa en alquiler”.

Llegan nuevas ayudas públicas para rehabilitar viviendas: qué ofrecen y qué ventajas tienen

2018-01-18 13:49:22

Autor: Redacción

10 enero 2018, 7:35

estadísticas

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A partir de este año, más de 18 millones de hogares en España pueden pedir una ayuda estatal para rehabilitar su casa y ganar en eficiencia energética.

Y es que el Plan de Vivienda 2018-2021 que entra en vigor este año (este mes, según las previsiones) contempla la concesión de subvenciones destinadas a la renovación urbana, el ahorro energético y la accesibilidad. Una de sus medidas estrella es la ayuda a los jóvenes para la compra de vivienda (medida que, sin embargo, critican muchos expertos), aunque no es la única. Con el objetivo de impulsar la rehabilitación del parque urbano con criterios sostenibles, el Ministerio de Fomento ha creado dentro del plan un programa concreto sobre la eficiencia energética.

Para solicitar la subvención, basta con que el edificio fuera construido antes de 1996 (en el anterior plan el límite se situaba en 1981), e incluso está disponible para las viviendas unifamiliares y para las segundas residencias (el 50% del plan va destinado a viviendas habituales, frente al 70% previo). Tras estos cambios, el parque de viviendas objeto de subvención se amplía de 13,6 millones a 18,2 millones.

Cuánto dinero se consigue y para qué puede usarse

¿Y cuánto dinero se puede conseguir? Como recuerdan los expertos de Sto, multinacional alemana especializada en la construcción sostenible, las subvenciones cubren el 40% del coste de la obra de renovación, porcentaje que se eleva al 75% en el caso de que los beneficiarios ganen menos de tres veces el IPREM (Indicador Público de Renta de Efectos Múltiples) o de que la reforma incluya obras de accesibilidad (solo en caso de residentes con movilidad reducida o mayores de 65 años; si no es así, la subvención se sitúa en el 60%).

Dicho esto, el plan contempla unos límites, que el Gobierno ha fijado en 8.000 euros en el caso de los pisos y de 12.000 euros en el de las viviendas unifamilares. En el caso de que el inmueble esté catalogado como un Bien de Interés Cultural (BIC), la ayuda sube otros 1.000 euros adicionales, mientras que se sitúa en 10 euros/m2 en el caso de las superficies de uso comercial.

Pero ¿qué se puede hacer con este dinero? Serán subvencionables, por ejemplo, la mejora de la envolvente térmica de la vivienda; la instalación de sistemas de calefacción, refrigeración, producción de agua caliente sanitaria y ventilación para el acondicionamiento térmico, o el incremento de la eficiencia energética de los ya existentes; el establecimiento de equipos de generación o que permitan la utilización de energías renovables; la aplicación de mejoras que protejan del ruido o la instalación de sistemas que contribuyan a reducir la contaminación interior del inmueble.

En qué casos puedes comprarte una vivienda protegida si ya tienes una casa

2017-10-30 15:17:23

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Artículo escrito por Inmaculada Carrillo, abogada de Legálitas.

En este tema debemos tener en cuenta que, si bien existe una normativa a nivel estatal sobre política de viviendas de protección oficial (Real Decreto-ley 31/1978, de 31 de octubre) y su Reglamento de desarrollo (Real Decreto 3148/1978, de 10 de noviembre), es en la normativa autonómica la que actualmente regulan los requisitos que han de cumplir aquellas personas que quieran adquirir una vivienda de protección oficial.

Por ese motivo, la persona interesada siempre deberá consultar las disposiciones legales vigentes en su Comunidad Autónoma.

En general, la Administración pública competente podrá verificar el cumplimiento de estos requisitos de acceso tanto con la documentación aportada por el interesado, como por la información que pueda obtener de los distintos organismos y Administraciones públicas. El incumplimiento de ese requisito producirá la inadmisión de la solicitud y el archivo de la misma.

A modo de ejemplo, referimos la normativa que regula esta cuestión en Madrid, Andalucía o Galicia.

Normativa VPO Madrid

En Madrid, el Decreto 19/2006, de 9 de febrero, del Consejo de Gobierno, por el que se regula el proceso de adjudicación de viviendas del Instituto de la Vivienda de Madrid, establece que no pueden solicitar la compra de una vivienda de protección pública aquellas personas que ellas o alguno de los miembros de su unidad familiar, sean titulares del pleno dominio o de un derecho real de uso o disfrute sobre otra vivienda en todo el territorio nacional. Pero hay dos excepciones:

  1. Las personas que sean titulares de pleno dominio o de un derecho real de uso o disfrute de una parte de la vivienda no superior al 50% adquirida por herencia.
  2. Las personas que sean titulares de una vivienda, cuando por sentencia judicial de separación o divorcio no se le haya adjudicado el uso de dicha vivienda que constituía la residencia familiar.

Cuando hablamos de un derecho real de uso y disfrute, se refiere por ejemplo a un usufructo (derecho de uso y disfrute) adquirido por herencia. No se entiende por derecho real, por ejemplo, un contrato de arrendamiento o un préstamo gratuito (precario) de vivienda.

Normativa VPO Andalucía

En Andalucía, el artículo 3 de la Orden de 7 de julio de 2009, por la que se publica el texto integrado del Plan Concertado de Vivienda y Suelo 2008-2012, aprobado por el Decreto 395/2008, de 24 de junio, establece que no podrán acceder a la vivienda protegida los titulares del pleno dominio de alguna otra vivienda protegida o libre, o que estén en posesión de la misma en virtud de un derecho real de goce o disfrute vitalicio, sin especificar excepciones.

Normativa VPO Galicia

Por su parte Galicia, la Ley 8/2012, de 29 de junio, de vivienda de Galicia, en su art. 63 establece que no podrán acceder a la compra de una vivienda de protección pública las personas que ya tengan una vivienda en propiedad, con las siguientes excepciones:

  1. En los casos de liquidación de la sociedad de gananciales o de cualquier otro régimen económico matrimonial y de parejas de hecho legalmente constituidas, cuando la vivienda que les hubiese sido adjudicada se atribuya a uno de los cónyuges.
  2. En los supuestos de adquisiciones 'mortis causa', entendiéndose incluidos en este supuesto los pactos sucesorios. Pero, cuando la nueva persona propietaria no reúna las condiciones y los requisitos específicos para acceder a las viviendas sujetas a algún régimen de protección, deberá transmitirlas en el plazo de seis meses a quien cumpla las condiciones.

Para cualquier duda relacionada con tu vivienda, ya seas propietario o inquilino, por ser lector de Idealista desde Legálitas ofrecemos la posibilidad de consultar gratis a un abogado experto en Derecho Inmobiliario.

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