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Suelo, empleo y costes de construcción encarecen una vivienda nueva cada vez más demandada

2023-03-23 14:47:49

El mercado pide más obra nueva, mientras el sector de la construcción trata de solventar la subida de costes y la escasez de mano de obra junto al eterno problema del desarrollo del suelo.

El sector de la construcción se recuperó de la paralización de la actividad durante lo peor del covid-19 y durante estos dos años y medio ha ido desarrollado más viviendas que antes del estallido de la pandemia. Sin embargo, el sector sigue sin alcanzar la velocidad de crucero que muchos expertos estiman. El presidente de la Asociación de Promotores y Constructores de España (APCEspaña), Juan Antonio Gómez-Pintado, lleva afirmando desde antes de 2020 que una producción ideal de viviendas sería en torno a los 125.000 y 150.000 visados anuales.

Los visados de dirección de obra nueva volvieron a superar las 108.000 viviendas el año pasado, según el Mitma. Son apenas 500 licencias más que en 2021 pero siguen por encima de las cifras del periodo prepandemia (2018-2019), cuando se superaron los 100.000 visados, y alcanzan unos números que no se veían desde 2009, con la crisis del sector estallando. Pero aún lejos de las cifras estimadas como ‘sanas’ para el sector.

 “La cifra actual de visados de obra nueva estaría por debajo de los datos estimados para satisfacer tanto la oferta actual como la de los próximos años”, afirma Consuelo Villanueva, directora de Instituciones y Grandes Cuentas en Sociedad de Tasación

Más datos. Los certificados de fin de obra han caído un 2,8% en 2022 frente al año anterior para dejar 88.846 viviendas terminadas. Es el segundo mejor dato de la última década, solo superado por 2021, y lejos del boom vivido en la anterior burbuja inmobiliaria. No, el problema no parece que sea volver a los excesos de antes, si no el de mantener una adecuada producción de viviendas en sintonía con el crecimiento de hogares y a una creciente demanda, que la actual oferta no es capaz de cubrir.

Para conseguir este escenario idóneo para el sector hay que conjugar varios factores que afectan directamente a la construcción de obra nueva como la creación de suelo finalista, es decir aquel terreno destinado a ser urbanizado, y los consiguientes permisos urbanísticos de la administración competente para seguir adelante con la obra. A este proceso, que no tiene un plazo concreto, puede ser de tres/seis meses a 12/18 meses, se une en el actual contexto macroeconómico los elevados costes de la construcción y la escasez de mano de obra.

Ante la incapacidad de conocer hasta cuándo va a durar esta crisis, y con los precios disparados y una alta tasa de inflación, está generando más incertidumbre que durante la salida de la recesión anterior o incluso más que durante la pandemia del coronavirus. La subida de los precios de la electricidad y los carburantes y de los materiales para la construcción, como el acero, el aluminio, el cobre o la madera han disparado el gasto de las empresas de la construcción.

Inestabilidad de los precios de las materias primas de la construcción

Según la Confederación Nacional de la Construcción (CNC), de enero a diciembre de 2021, “el coste de las materias primas aumentó un 40% entre enero y diciembre de 2021. Entre enero y junio 2022, el incremento fue del 96%”, según destacó su presidente, Pedro Fernández Alén, en una reciente rueda de prensa. Son datos de la patronal tomados en el índice Dow Jones Commodities, una de las referencias para conocer la evolución de los metales, los productos agrícolas, el gas o el petróleo.

El coste de los materiales de la construcción no ha parado de subir alimentado por las tensiones geopolíticas derivadas de la guerra en Ucrania. Aunque según el índice de Costes de la Construcción del Ministerio de Transportes, Movilidad y Agenda Urbana (Mitma) se ha moderado ligeramente al cierre de 2022, en 120,52 puntos, su dato más bajo desde el pasado abril. Recordemos que la invasión rusa comenzó en febrero de 2022.

“El año arrancó con fuertes subidas en el precio de los materiales de construcción motivadas por las incertidumbres asociadas a la guerra de Ucrania, el incremento del coste de las materias primas y los elevados precios del petróleo y la energía, además de los problemas generados en las cadenas de suministro”, destacó en un reciente estudio el director general de la constructora ACR, Guillermo Jiménez Michavila.

Algunos materiales básicos de construcción corrigieron parte del incremento asociado a la guerra, pero otros siguen retrasando esa corrección. “Es el caso de las partidas que cuentan con una alta dependencia del coste del petróleo y la energía para la fabricación, como los plásticos, aislamientos, ladrillos y materiales cerámicos”, agregó el responsable.

Hay empleos de la construcción donde falta mano de obra cualificada

La otra fuente de tensión en la creación de obra nueva es la mano de obra. La patronal CNC afirma que el sector de la construcción puede crear en los próximos años unos 500.000 puestos de trabajo, sobre todo centrados en los fondos Next Generation recibidos por Europa para la reforma y rehabilitación de viviendas, edificios y zonas urbanas. Pero para ello, hace falta atraer a trabajadores al sector y fomentar la formación en nuevos trabajos especializados.

Pero el sector se enfrenta a un claro envejecimiento de la masa laboral, y que las nuevas generaciones no son capaces de complementar. Según el Observatorio Industrial de la Construcción, de la Fundación Laboral de la Construcción, un 83,3% de la población ocupada en el sector se concentra en el tramo de edad entre 30 y 59 años. Los trabajadores de más de 55 años han pasado de representar el 9,4% en 2008 a suponer el 19,1% en 2021, más de nueve puntos de incremento. Por el contrario, la población menor de 30 años ha pasado de suponer el 25,2% en 2008 a apenas un 9,1%, un descenso de más de 16 puntos porcentuales.

Con estos datos se desprende la importancia de atraer a jóvenes, mujeres y personas en situación de desempleo a un sector que ofrece puestos de trabajo. La Fundación Laboral de la Construcción y el Ministerio de Derechos Sociales han presentado recientemente el proyecto “Cimientos para el Empleo”, para trabajar en la atracción de talento joven al sector de la construcción a través de la intermediación sociolaboral, la mejora de la imagen del sector y el acercamiento al tejido empresarial local.

Y es que según la propia fundación el 39% de las ofertas publicadas en el sector de la construcción no pudieron ser cubiertas por falta de candidatos. Algunos de esos puestos no cubiertos eran albañiles, electricistas, fontaneros, conductor de maquinaria, especialista en trabajos en altura, jefe de producción o un especialista en electromecánica de mantenimiento industrial.

“Actualmente nos encontramos con una construcción más tecnológica, más sostenible e innovadora y son mensajes que hay que trasladar a la sociedad. Nos encontramos en permanente desarrollo de materiales y técnicas constructivas que incrementan la especialización y la calidad”, según el director general de la Fundación Laboral de la Construcción, Julio Gil Iglesias.

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Fundación Laboral de la Construcción

El sector se enfrenta a nuevas competencias que requerirán la cualificación de las personas trabajadoras en sostenibilidad, nuevas tecnologías y técnicas constructivas y nuevos materiales como todo lo relacionado con la rehabilitación energética y los objetivos de la Agenda 2030.

“Un parte importante del trabajo de la Fundación es recalificar a los actuales perfiles profesionales para poder hacer frente y dar respuesta a los retos derivados de la transición ecológica, especialmente relacionada con la rehabilitación de edificios, y de los avances tecnológicos, sobre todo en temas sobre metodología Building Information Modeling (BIM) o el uso de drones”, concreta Gil Iglesias.

El eterno dilema: el desarrollo del suelo finalista

La gestión urbanística de los terrenos en España es el tema que aparece en la conversación con cualquier promotor constructor. Es la base, la materia prima de la construcción residencial, pero es un producto que requiere su tiempo desde que empieza a urbanizarse hasta que un propietario entra a vivir en su vivienda de obra nueva. El préstamo promotor está por encima del 5,5, y el proceso de urbanización por parte de los promotores y los trámites administrativos pueden alargar sus plazos tanto, que en el actual contexto las proyecciones de gastos se pueden ver alteradas.

El sector lleva pidiendo desde hace tiempo mayor seguridad jurídica en los desarrollos, que las comunidades autónomas y ayuntamientos actualicen los marcos normativos para un desarrollo del suelo eficiente, y fomentar la colaboración público-privada para sacar adelante terrenos que son necesarios para aumentar el parque público de vivienda en España.

Hay que buscar un cambio de paradigma de la normativa urbanística, según la presidenta de los promotores y constructores de Madrid (Asprima), Carolina Roca. “El suelo está precisando una maduración de 20 años por la legislación existente, que no aporta posibilidad de flexibilizar el urbanismo. Los desarrollos que ya están impulsándose se deben seguir impulsando con verdadera voluntad política. La Administración debe estar al lado del promotor y no enfrente”.

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Desarrollos del Sureste

Un ejemplo ahora mismo son los desarrollos del Sureste de Madrid: El Cañaveral, Los Cerros, Los Ahijones, Berrocales y Valdecarros. El primero, con capacidad para 14.000 viviendas, es el más avanzado con viviendas ya construidas. Berrocales (22.285) y Ahijones (16.520) ya han hecho el trabajo de urbanización de la zona y pronto se verán las primeras grúas de construcción en una edificación en varias fases. Mientras Los Cerros (14.276) y Valdecarros (51.656) se encuentran ahora en distintas fases de la urbanización de la zona, del que se encargan los propietarios del suelo.

Estas urbanizaciones fueron ideadas en 1997, y ya entraron en el Plan General de Ordenación Urbanístico de Madrid (PGOU). Crisis económicas de por medio, modificaciones de los planes iniciales y vistas en los tribunales, más de 20 años después parecen ver la luz ahora.

“El incremento de los costes para la producción de viviendas, debido al aumento de los precios de los materiales y la crisis energética y unido a las mayores dificultades de acceso a la financiación, tanto de promotores como de los potenciales compradores de vivienda, son factores que inciden sobre la nueva producción de obra nueva y, por tanto, en el precio”, resume Consuelo Villanueva, de Sociedad de Tasación.

En este contexto, "el promotor debe asumir el incremento de costes y ser capaz de trasladarlo dentro de lo posible al precio final, cuyo límite se encuentra en la capacidad de pago del comprador, muchas veces determinado por la cuota hipotecaria que es capaz de asumir. Este es el equilibrio que, con las condiciones actuales hay que volver a definir, y que vendrá estipulado por la duración del periodo de alta inflación, así como el alza de los tipos de interés. Ante la situación actual, en el mercado, observamos como algunos promotores están decidiendo retrasar, al menos por el momento, el inicio de sus nuevas obras a la espera de una situación más favorable”, concreta la portavoz de la tasadora.

Falta oferta de obra nueva ante una sólida demanda

Las transacciones de viviendas en España han superado las 700.000 operaciones en 2022, según los datos publicados por el Mitma con datos de notarios, una cifra que no se alcanzaba desde hacía 15 años, todavía en pleno boom inmobiliario. Supone un 6,4% más que frente al año anterior, con la hegemonía de la vivienda usada, que representó nueve de cada 10 compraventas. Y es que la obra nueva cerró con más de 67.000 casas vendidas, una cifra más destacada frente a la media de la última década, pero que fue menor (-5,7%) a 2021, cuando se alcanzaron casi las 72.000 viviendas nuevas.

Hasta ahora la construcción de viviendas ha sido insuficiente para la demanda existente de obra nueva. Madrid, Barcelona y sus áreas metropolitanas son los municipios con un mayor desequilibrio entre la oferta y la demanda, sobre todo por la presión demográfica que sufren, tal y como destacó la economista senior de CaixaBank Research, Judit Montoriol, durante el pasado Efimad 2023.

“En general, el stock de obra nueva disponible en el mercado es insuficiente para cubrir la demanda actual, especialmente en mercados dinámicos como puedan ser las principales capitales. Es en estos mercados donde se debería concentrar una mayor producción de obra nueva. Un ejemplo sería el caso de Madrid, donde el tiempo de absorción de la oferta disponible de obra nueva se sitúa en apenas 5,3 meses, con un stock de vivienda nueva a mediados de 2022 de apenas 1.596 unidades”, según los datos que ofrece Consuelo Villanueva, de Sociedad de Tasación.

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Estimación de viviendas de obra nueva en el mercadoidealista/data con datos propios y de Notarios

También, el director general de idealista/hipotecas, Daniel del Pozo, destacó que “falta oferta porque en España está mal visto desarrollar suelo. Falta suelo e iniciativa para desarrollarlo. Tenemos un parque muy antiguo, y hay muchas viviendas que no pueden salir al mercado porque no están en condiciones, habría que poner facilidades para renovarlas”. El experto afirma que actualmente hay un déficit de más 700.000 viviendas de obra nueva en España. Durante los últimos tres años, incluyendo 2020, se ha acumulado una demanda relativa de vivienda de más de 220.000 viviendas cada año. Faltan viviendas para la demanda de vivienda que hay en la actualidad.

La proyección de hogares del INE afirma que en 2025 habrá 650.000 hogares más que en 2022, así que entre el déficit arrastrado y las expectativas que se esperan, la actual obra nueva no es suficiente para cubrir la demanda. Obviamente, se puede comprar vivienda usada o irse de alquiler, pero eso también supondrá una tensión para esos mercados si no hay obra nueva suficiente.

Y ante esta situación, los precios de la obra nueva no han parado de crecer. Según los datos de Sociedad de Tasación, la vivienda nueva presentó a cierre de 2022 un crecimiento del 7,1% en España, con un importe medio fue de 2.732 euros/m2.

De cara a 2023, se espera que el precio medio de la vivienda nueva siga al alza, debido a la necesidad evidente de una mayor oferta de vivienda, pero con un crecimiento menos acusado, por los factores indicados que inciden sobre la búsqueda de equilibrio entre el incremento de precios y la capacidad de absorción de la nueva producción, aunque en cualquier caso estos incrementos serán superiores a los de la vivienda usada.

Autor: @David Marrero.